【4つの改善策】ワンルームマンション投資の利回りが悪いときに試す方法

ワンルームマンションの投資がうまくいっていないと感じるとき、利回りが悪く収支が悪化していることが多いです。そのため対策を取る必要があります。 そこで、今回はワンルームマンションの平均的な利回りや、利回りがイマイチなときに試したい方法について解説します。


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都心のワンルームマンション投資の平均利回り

ワンルームマンション投資の利回りがイマイチなときに試したい方法を見ていく前に、まずは、都心のワンルームマンション投資の平均利回りから見ていきましょう。

都心部の平均利回り

利回りとは、投資した元本に対して、一体どれだけの収益が出るかを割合で示したものです。平均値と比べて高いか低いかで、所有しているワンルームマンションの利回りの良さを判断する目安になります。都心部の平均利回りは、築年数などで次のように変わります。

・新築:3%後半~4%前後
・中古(築20年くらいまで):4%~5%半ばくらい
・中古(築20年~築35年):7%~10%

投資用(ワンルーム)マンション市場動向(2019年発表、2018年動向)の調査結果によると、首都圏の投資用マンション平均価格は上昇傾向が継続しています。投資用マンション平均価格が上昇しているということは、これから物件を購入する場合、購入価格が高いということです。購入価格が高いと利回りが低くなるので、事業環境が厳しくなっていると考えられます。

儲けが出る利回りの最低ライン

では、所有しているワンルームマンションがどれぐらいの利回りであれば、儲けが出るのでしょうか。

所有しているワンルームマンション固有の条件などを考慮せずに一般的に考えると、築20年くらいまでなら5%台後半、築20~35年であれば7~8%が、儲かる利回りのラインです。ただし、利回りはあくまでも目安です。利回りが何%あるから必ず儲かる、または損をするということは言い切れないので、注意が必要です。

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利回りの計算方法

実は利回りには、様々な計算方法があります。利回りの種類によって、用いる材料や示す内容などが異なります。ここでは、一般的に用いられることが多い「表面利回り」と「実質利回り」の計算方法について確認しておきましょう。

表面利回り

利回りの中でいちばん代表的なものが、表面利回りです。不動産の広告などに記載されている利回りは、表面利回りであることが多いです。

表面利回りとは「年間の家賃収入を物件価格で割ったもの」で、物件購入価格に対してどれくらいの家賃収入が得られるかを示しています。具体的には、次の計算式で求めます。

表面利回り= 年間収入 ÷ 物件価格 × 100

表面利回りは、管理費や税金などの諸経費を計算に含めていないため、実際の利回りとは異なる大まかな指標(グロス利回り)となります。

実質利回り

表面利回りとともに、利回りの計算でよく使われるのが、実質利回りです。

実質利回りは「年間収入から必要経費をマイナスした収入を、物件価格から物件購入時にかかった諸経費をマイナスした価格で割ったもの」です。

具体的には、次の計算式で求めます。
実質利回り=(年間収入 – 必要経費) ÷ (物件価格 – 物件購入時の諸経費)×100

主にキャッシュ収支のシミュレーションなどを立てることができます。表面利回りより、実態に即した指標です。

また、実質利回りは、管理費や税金などの諸経費を計算に含めているので、実態に即した指標となりますが、諸経費などは購入時にはわからない場合も多く、計算しづらいこともあります。

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ワンルームマンション投資の利回り改善策4つ

ここまでは、都心の平均的な利回りや、代表的な利回りの計算方法について紹介してきました。実際に所有しているワンルームマンションの利回りを計算し、平均的な利回りよりも低い場合には、改善をしていく必要があります。

ここでは、ワンルームマンション投資の利回り改善策を4つ紹介します。

空室率の改善

ワンルームマンションの利回りが悪い原因のひとつに、空室率の高さが考えられます。空室期間が長くなればなるほど、賃料収入が得られない期間が長くなります。その間は固定費などが持ち出しになるため、収益の減少だけでなくキャッシュの減少や、利回りの低下が起こります

空室率を改善するためには、入居者を見つける必要があります。入居者のターゲットを明確にして広告宣伝をするなどの経営戦略を立てたり、室内環境を整備して入居者が集まりやすい環境を作ったりするなど、入居者を途切れさせないような工夫が必要です。

また、住居環境の向上などで修繕費がかかる場合は、修繕費用と空室が改善した場合に出る収益のバランスを検討する必要があります。修繕費の支出を上回る収益をあげることができるなら、修繕を行った方が良いでしょう。

コスト削減

上述した通り、空室率を改善するために修繕をする場合は、コストと収益のバランスを考える必要があります。しかし、利回りが良くない原因が空室率でない場合は、そもそもコストがかかりすぎている可能性があります。

そこで、減らすことのできる毎月のコストがないかを検討し、削減しましょう。ワンルームマンションでは、管理業務などを外注していることが多いです。点検費用や清掃費用などの管理業務は、外注している業者によって金額が異なります。

管理費の安い管理会社を探したり、オーナー自らが行える作業があれば外注せずに、自ら作業したりすることで、コストを削減することができます。

繰り上げ返済、借り換え

利息の支払いが多いことも、利回りが低下している原因の一つです。支払っている利息が多ければ多いほどコストが増加し、利回りが悪くなります。

利息の支払いを抑えるための方法が、「繰り上げ返済」と「借り換え」です。繰り上げ返済とは、毎月の決められた返済以外に、まとまった金額を返済することで、ローンの返済期間を短くすることです。ローンの返済にかかる期間を短くすることで、その分、利息の支払総額を減らすことができます。

借り換えとは、現在融資を受けている金融機関以外から新たに融資を受け、その融資で現在の融資を全額返済するということです。

実は、高い金利が利回りを圧迫していることがあります。別の金融機関で低金利の融資がある場合や、同じ金融機関であっても、低金利の優遇を受けることができる別の融資がある場合は、低い金利のローンへ借り換えをすることで、利息の支払いを抑えることができます。

また、繰り上げ返済や借り換えにより、利息の支払いを抑えることで、キャッシュフローが改善されるメリットもあります。

専門家へ相談する

利回りを改善することで、ワンルームマンションの経営を改善させることができます。しかし、どこを改善したら良いか判断できない方も多いでしょう。利回りを改善したい人は、自分ひとりで悩まず、高い専門知識のある専門家に頼ることも大切です。

不動産投資家向けの資産管理プラットフォーム、イエリーチでは、ワンルームマンションの不動産経営のサポートをしています。投資の利回りが悪いと悩んでいる方は、ぜひイエリーチを活用してみてください。

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まとめ

ワンルームマンションの投資がうまくいっていないと感じるときには、利回りが悪いことが多いです。そのため、利回りがうまくいくための対策をとることが必須です。

利回りを改善するためには、空室率の改善やコストの削減などの様々な方法がありますが、大事なのは、所有しているワンルームマンションにあった改善策を行うことです。

もし、利回りの改善にお困りの場合は、高い専門知識のある専門家に相談してみてはいかがでしょうか。