固定資産税はなぜかかるのか
そもそも固定資産税とは、土地や建物の所有者が支払う税金のことです。「地方税」の一種であり、「教育・文化の充実」「産業振興・都市環境整備」などの行政サービスのために徴収されています。税金額は一律ではなく、不動産の価値が大きいほど税金も高くなるのが特徴です。
不動産を所有していること自体に対して課される税金のため、居住用でない物件であっても所有していれば固定資産税を納める必要があります。また、「土地」と「マンション」それぞれに固定資産税がかかる点に注意が必要です。
なお、固定資産税は1月1日が「税金が決定する日＝賦課期日（ふかきじつ）」とされています。つまり、固定資産税を払う義務があるのは、「1月1日時点で物件を所有している人」です。1月2日以降に不動産を所有した場合は原則としてその年の固定資産税はかかりません。
（中古マンションの場合は、所有日数に応じた日割り計算で売主と買主で精算することがほとんどです。）
また、本来の支払い義務がある人が死亡している場合は、現在の所有者に支払い義務が生じます。
固定資産税の計算方法
固定資産税は「土地」と「建物」の両方に対して課されます。税率はどちらも同じで、計算式は以下の通りです。
【固定資産税の計算方法】
課税標準×1.4％
「課税標準」とは、各市町村の固定資産課税台帳に表示される「固定資産税評価額」のことです。仮に課税標準が「土地＝3,000万円」、「建物＝2,000万円」だった場合、固定資産税は「5,000万円×1.4％」＝70万円となります。
1.4％という税率は国が定めた基準であるため、必ずこの税率が適用されるとは限りません。地方自治体によっては、1.4％を超える税率が適用される場合もあります。
先ほどの例では土地と建物あわせて70万円の税金がかかりましたが、実際には各種の特例を活用することで税額を軽減することが可能です。
代表的な制度としては「住宅用地の特例」があります。マンションの場合、「200㎡×住戸数」まで固定資産税評価額の1/6になります。
マンション全体が特例の対象になると仮定した場合、税額は以下のように変わります。
特例なし＝1,000万円×1.4％＝140,000円
特例あり＝1,000万円×1/6×1.4％＝23,333円
なお「住宅用地の特例」を適用させるにあたって、「住宅用地の特例申請」が必要です。
【住宅用地の特例申請が必要なケース】
1. 新築又は増築した住宅が未登記の場合
2. 未登記の住宅の全部又は一部を取り壊した場合
3. 家屋の全部又は一部の用途を変更した場合（例 事務所を住宅に変更等）
4. 土地の用途（利用状況）を変更した場合（例 住宅の敷地を駐車場に変更等）
5. 新たに隣接した土地を取得又は利用し、敷地を拡張した場合
出典：三島市HP
固定資産税の評価替え
固定資産税評価額は常に一定ではなく、適正な時価を求めるために3年毎に評価額を見直します。直近では令和３年（2021年度）が評価替えのタイミングでした。次回の評価替えは2024年（令和６年）に行われます。ただし、土地については「地価の暴落」等によって3年据え置くことができないと判断された場合は、評価替えが前倒しになる可能性もあります。
評価替えがあった場合の計算例
評価替えによって固定資産税評価額が前年から変更があった場合は、土地の評価額が大幅に上がったことで税額が急激に増えないように「負担調整措置」を適用した課税標準額で税額を算出します。
今回は架空のケースを使って、評価替えがあった場合の計算をしてみます。
【前提条件】
前年の課税標準＝900,000円（税額12,600円）
今年度の固定資産税評価額＝7,500,000円
【負担水準の求め方】
前年度の課税標準額÷（今年度の固定資産税評価額×住宅用地の特例率）
900,000円÷（7,500,000円×1/6）＝0.72（72％）
負担割合が100％を下回っているため、前年度の課税標準額に今年度の特例適用後価格の5％を足した額が課税標準額となります。
【負担割合が100％未満の固定資産税の計算方法】
（前年度の課税標準額+今年度の固定資産税評価額×特例割合×5％）×税率1.4％
90万円+750万円×1/6×5％＝962,500円
962,500円×1.4％＝13,475円（875円増額）
出典：長岡市HP
固定資産税を節税する方法とは
マンションの場合は住宅用地の特例が「200㎡×戸数」で適用されることから、一戸建てより大幅な節税が可能です。とはいえ、できる限り節税をしたいですよね。。
それでは、固定資産税を節税する3つの方法を紹介していきます。
課税基準額を低くする
あらためて、固定資産税の計算式の基本を確認しましょう。
・課税標準×1.4％
1.4％（自治体によってはそれ以上）という税率は、納税者側から変えようがありません。いかに「課税標準（課税基準額）」を減らすかが節税のポイントです。
課税標準を下げる方法には、前述の「住宅用地の特例」のほかに以下の特例の適用を受けられます。
新築の特例
認定長期優良住宅の特例
「新築の特例」を利用すると向こう5年間、120㎡までの面積に対して税額が1/2になります。また、マンションが認定長期優良住宅に認定された場合は「認定長期優良住宅の特例によって特例の適用期間が5年から7年に延長されます。
出典：国土交通省HP
これらの各種特例を活用して「課税標準額」を減額することで、固定資産税の節税に繋がります。
なお、国や自治体から「あなたは〇〇の特例が使えますよ」と教えてくれることはありません。放置していると、満額の固定資産税を納めることになってしまいます。自分自身で特例の内容を知り、申請手続きを行うことが重要です。
免税点
免税点とは「一定の金額以下の資産であれば固定資産の対象にならない」という免除制度のことです。
| 固定資産の種類 | 免税点 |
| 土地 | 30万円 |
| 家屋 | 20万円 |
| 償却資産 | 150万円 |
出典：総務省
免税点の金額は「課税基準額」で判断されます。建物の実勢価格が免税点を上回っていたとしても、×0.7で計算して免税点を下回れば支払いが免除される可能性があります。
マンション投資においては適用されそうもない金額ですが、地方の中古マンションかつ「区分所有」であれば、見つかる可能性もゼロではありません。
地方在住の方は、免税点を意識して激安物件を探すのも選択肢の1つです。
減免制度
免税点以外にも、固定資産税の減免制度が存在します。火災・風水災等によって被害を受けた場合、事情を勘案して固定資産税が減額・免除される場合があります。
地震や台風で投資マンションに被害が出た場合は、自治体に相談を申し出るといいでしょう。
マンション投資の固定資産税で困ったときは
ご自身でマンション経営をしていて固定資産税の支払いに悩んでいるのなら、不動産投資代行業者に相談すると安心です。一定の費用はかかるものの、プロに相談することで固定資産税を節税できる可能性があります。
しかし、節税の相談をするのであれば信頼できる専門家を探すところから始めなければいけません。良質と言えない専門業者に相談した場合、高額な費用を支払ったにもかかわらず「ほとんど節税できなかった」という事態になってしまうことも考えられます。
プロの力を借りるだけでなく、不動産を所有するオーナー自身が、しっかり資産運用に取り組みましょう。
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まとめ
固定資産税は、マンション投資を続けていく上で必ず納めることになる税金です。仕組みや計算方法をしっかり把握することが節税に繋がっていきます。
計算違いや見落としがあると、節税できるチャンスを逃してしまう可能性もあります。