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マンション投資で自己破産する可能性はある
不動産投資は、リターンも期待できる一方、リスクもあります。特にマンション投資に関しては、金融機関から受けられる融資、つまり借入額が大きくなりがちです。
返済可能な額であれば自己破産まではいかなくても、空室が続いてローンの返済が滞ると、自己破産が必要になる可能性もあります。
これは、マンション投資を専業にしていなくても同様です。本業による収入や貯蓄でローンの返済をカバーできなければ、自己破産せざるをえなくなるケースもあります。
いくつ当てはまる？自己破産に陥りやすい4つの要素！
マンション投資でなぜ自己破産が起こるのでしょう。ここでは、自己破産に陥ってしまう4つの要素を取り上げます。
1.高い物件をフルローンで購入した
マンション投資で自己破産する直接的原因の一つが、高い物件価格です。物件を高値で購入すると、利回りが悪くなって収支にも悪影響を及ぼすことがあります。利回りは「家賃収入÷物件取得価格」で計算します。利回りを良くし、投資を安定させるためには、物件の購入価格を低く抑えることが必要です。
また、物件を高値で買ってしまうと、大きな含み損を抱えた状態で投資が始まることになります。
さらに自己破産へと近づく要因になるのが、高値で購入した物件をフルローンにしてしまうことです。フルローンだと、含み損を大きく抱えた物件を、将来にかけての高額な返済リスクとともに抱えることになります。
当初のシミュレーションどおりにマンション投資がうまくいかなければ、返済が困難になるでしょう。
仮に万が一、経営が立ちいかなくなってマンションを売却しても、売却価格でローンを相殺することは難しく、ローンが残ってしまう危険性があります。
ローンの残債をどうしても返済できないと、自己破産を選ぶことになります。しかし、だからといって高い物件を避けようと、修繕や改修が必要な安い物件を購入してもあまり意味がありません。相場より高い物件をつかまされないよう、物件の見極めは重要です。
2.賃料を減らした
賃料の減額も、マンション投資で経営が立ちいかなくなる原因です。賃料が減額する要因には、次のようなことがあげられます。
・時の経過とともに、マンションが老朽化していくため、家賃が下落した。
→この場合は、修繕、改修などの対策が必要です。
・入居者が入らないため、家賃を下げた。
→物件の購入前にニーズを調査しておく必要がありました。
・サブリース賃料を下げられた。
→サブリースとは、不動産会社などによる一括借り上げのことで、地方の一棟物件に多いです。家賃保証システムで安定した収入を得ていても、サブリース会社から保証賃料を減額されると、収益が悪化します。対策としては、サブリース会社の変更や、サブリース会社との交渉が必要です。
3.金利が上昇した
物件価格を低く抑えても、金利が高ければ物件購入コストが高くなります。この場合、不動産投資の利回りが高くないと、金利負担分が利益を圧迫するでしょう。
例えば、空室などで高利回りが維持できなくなれば、高金利のローン返済だけが残り、自己破産する可能性もゼロではありません。
対策としては、ローンの借り換えを行います。ただし借り換えの審査に通らないと借り換えできないので、注意が必要です。
マンション投資における金利上昇のリスクと対策については以下の記事で取り上げていますので、こちらも参考にしてみてください。
「【金利上昇リスク】の対策とは！マンション投資は計画的に運用！」
4.減価償却費の計上が終了した
マンションの取得からある程度の期間が経過し、減価償却費（取得した建物の耐用期間にわたる費用配分）の計上が終了するとキャッシュフローが悪化する可能性があります。
減価償却が終わり、経費計上ができなくなった結果、前年と同じ収入でも利益が多く計上され、税金負担が増えるためです。そうなると、税金分のキャッシュフローが赤字になり、赤字を自腹で補填しているうちに資金繰りが悪化して破綻します。
減価償却が終了する前に家賃収入をきちんと貯めておく、計上できる経費はすべて計上する、繰り上げ返済するなどの対策が必要です。
マンション投資で自己破産するまでの流れ
ここまで、マンション投資で自己破産する可能性があること、自己破産に近づく要因について説明してきました。しかし、資金繰りが悪くなったからといって、直ちに自己破産に至るわけではありません。どのような流れで自己破産になるのでしょうか。
マンション投資で自己破産に至るまでの主な流れを解説します。
1.収支状況が悪化する
マンション投資で自己破産の原因となるのが、収支状態の悪化です。収支状態の悪化には、「収入の減少」または「支出の増加」のいずれかが考えられます。
収入の減少の要因となるのが、前述した不動産価値の低下、空室が続くことによる家賃引き下げです。継続的に収入が減ってしまうため、キャッシュフローが悪化することがあります。
支出面の増加については、修繕費や設備補修にかかる費用、金利の上昇に注意が必要です。金利は契約内容で代わりますが、変動金利で契約している場合、将来的に金利が上昇して返済に支障をきたす可能性もあります。
2.ローン返済の資金が減る
収支状態が悪くなっても、マンション投資による収入で支出がカバーできているうちは、自己破産に至ることはないでしょう。
問題は、マンション投資での支出が収入を上回り、家賃収入だけではカバーできなくなったときや、修繕費などの多額の支出でキャッシュフローが一気に悪化したときです。
収支内でのローン返済が困難になると、投資の継続が厳しくなり、手出しの資金からローン返済を継続しなければなりません。
マンション投資以外の収入が大きかったり、十分な貯金があったりすれば、ある程度の期間は支出をカバーできますし、自己破産に陥る可能性も少ないでしょう。しかし、手持ちの資金が十分でないと、個人の財産が底をつき、ローンの返済が難しくなってしまいます。
3.ローン返済が滞ると督促がくる
マンション投資によるローンの返済が滞ると、金融機関から督促状が届くようになります。督促状は、契約者本人に支払う意思があるのか、支払える状態なのか、確認のために金融機関が送付するものです。
3ヶ月以上返済がないなど、金融機関が基準にしている一定の期間を過ぎると、返済の意思がないと判断されます。金融機関がローンの回収ができないと判断すると、債権回収業者に回収業務が移行するなど、短期間のうちに弁済の次のフェーズに移ることになります。
ローンの返済が難しい状況になったら、督促を無視せず、金融機関と話し合いをすることが重要です。交渉の中で、金融機関が債権回収を強行するより債権を回収できると判断すれば、任意整理により利息をカットしてもらえるなど、ローンを返済できる可能性があります。
4.債権回収業者が保有マンションを競売、任意売却する
金融機関がローン残額の回収は困難と判断すると、金融機関の債権は、回収専門の債権回収業者に移行します。債権回収業者が回収のために行うのが、ローンの担保となっていた不動産の競売や任意売却です。
このうち、任意売却は、債権者の了解のもと、希望条件に合わせて一般市場で売却することを表します。売却額を差し引ける分、債務は減るでしょう。
しかし、競売になると、市場価格よりも低い価格で取引されることが多いため、売却後も多額の借金が残る可能性があります。
回収の段階で今後支払える見通しが立てば、任意売却や競売の保留を交渉した方が良いでしょう。交渉次第では、保有マンションの売却を待ってもらえる可能性があります。
5.売却益では借金を完済できず自己破産
ローンの返済がマンションの売却益ではカバーできず、売却してもなお返済しきれない借金が残るときは、自己破産を検討します。自己破産とは、債務の一部を除いた額の免責を裁判所から認めてもらうことです。
自己破産を行うと、ローンの返済義務がなくなり、基本的には借金がゼロになります。ただし、自己破産を行うことは以下のようなデメリットもありますので、自己破産するかどうかはじっくり検討した方が良いでしょう。
自己破産のデメリット
・生活に必要なものなど一部を除き財産のほとんどが処分される
・自己破産手続きから完了までは一部の職種への就業に影響がある
・自己破産の情報は信用情報機関に登録されるため、その後の融資の審査が通りにくい
保有物件が危ない？自己破産しないためにできること
自己破産をするとローンの返済額をゼロにできますが、ほとんどの財産が処分されるため、手元に残る財産はわずかとなります。
また、信用情報機関に事故情報が長期にわたって登録されることから、マンション投資のためのローンだけでなく、住宅ローンなどの個人的な融資も受けられなくなります。
ローンの返済が困難な場合、自己破産だけでなく、任意売却、任意整理、個人再生といったローン返済の軽減を期待できる方法を検討すると良いでしょう。
①任意売却する
自己破産した場合には、融資を受けた金融機関に、所有する不動産を差し押さえられ、その物件は競売にかけられます。競売に出されると、市場価格より低い金額で売却されるため、手許にお金は残りません。
一方、任意売却は、金融機関の合意を得て、自分で売却金額を決めて、物件を売却できます。ただし、任意売却は、金融機関の合意を得る必要があることや、必ず物件を売却できる保証がないことなどに注意する必要があります。
②任意整理する
任意整理とは、高い金利の融資を受けていた場合などに、取引開始時にさかのぼって利息制限法の上限金利に金利を引き下げて再計算し、借入金を減額することです。
多くの場合、任意整理後は元本のみの支払いで済みます。また、残債を3年程度の分割返済ができるため、無理なく返済を続けることができます。ただし、任意整理をしたからといって、借入金が無くなるわけではないので、注意が必要です。
③個人再生する
個人再生とは、裁判所を通じて債務を減額してもらうことです。個人再生では、自己破産とは違い、住宅などを手放さずに済む場合も。ただし、返済を継続できる収入がないと手続きが不可能である、氏名住所が官報に記載されるなどのデメリットもあります。
今からでもできる！失敗や自己破産を回避する方法
ここまで、自己破産に陥りやすい状況、自己破産に至るまでの流れ、自己破産以外で検討できる方法について説明してきました。自己破産の手前まで来た場合、任意売却や任意整理、個人再生は有効な方法ですが、あくまでマンション投資をあきらめた場合の選択肢になります。
自己破産を回避するためには、マンション投資を辞める前の段階から現状の把握に努め、リスクを軽減できるように行動することが重要です。
資金に余裕があれば繰り上げ返済をする
まず、収支の悪化に至っていない、資金に余裕がある段階で、ローンの繰り上げ返済を検討しましょう。
繰り上げ返済は、通常の返済と異なり、利息を含まない元本の返済になるため、ローン残高を減らせます。「返済期間を短縮させる方法」と「期間を変更せずに毎月の返済額を減額する方法」のふたつの方法による繰り上げ返済が可能です。
繰り上げ返済によりローン残高が減るため、金利上昇リスクを軽減できます。将来的な金利の上昇により、ローンの返済ができないといった状況を回避できるでしょう。繰り上げ返済は、退職金が入ったときなど、資金に余裕があるときに行うのがおすすめです。
収支シミュレーションを行う
自己破産とは、自ら裁判所に破産を申し立てて借入金を帳消しにする方法です。しかし、所有している財産の多くを失うことになります。
いちばん良いのは、自己破産になる前に、改善策をたて実行することです。収支をシミュレーションし、利益が出ないと判断したら、損失が大きくならないうちに撤退することも必要です。
収支シミュレーションを行う際は、不動産投資家のための資産管理サービスを提供する、イエリーチをご活用ください。物件の一元管理・収支シミュレーション・市場価格査定の3つの機能で、不動産経営をサポートします。
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まとめ
自己破産とは、自ら裁判所に破産を申し立てることで借入金を帳消しにする方法です。しかし、所有している財産の多くを失ってしまいます。
いちばん良いのは、自己破産になる前に、改善策をたて実行することです。自己破産しないためにも、マンション投資がうまくいっていないと感じたらすぐに、不動産投資の専門家に相談しましょう。