マンション経営で生じた取替工事は内容によって修繕費かどうか決まります。
取替工事を検討しており、判断に迷っている方もいるでしょう。
この記事ではマンション経営における修繕費の定義、具体的に修繕費にあたる費用や修繕費に該当する取替工事の例を紹介しています。最後に、国税庁発表のフローチャートも紹介しています。
最後まで読めば、マンション取替工事費用が修繕費にあたるかどうか、判断がつくようになるでしょう。
マンション経営における修繕費の定義
マンション経営において欠かせない支出である修繕費は、資本的支出との区別が非常に難しい費用です。
- 修繕費と資本的支出（減価償却）の区別
- 100万円以上は修繕費として認められないは嘘
ここからは、マンション経営における修繕費の定義について詳細を解説します。
修繕費と資本的支出（減価償却）の区別
マンション経営で修理や取替工事をおこなった際に、対象工事費用を修繕費に計上すべきか、資本的支出に計上すべきか迷うことは非常に多いです。
まず修繕費の定義とは、以下のように定められています。
貸付けや事業の用に供している建物、建物附属設備、機械装置、車両運搬具、器具備品などの資産の修繕費で、通常の維持管理や修理のために支出されるものは必要経費となります。【引用】No.1379 修繕費とならないものの判定｜国税庁
修繕費として計上すれば、取替工事費用を一括で確定申告時に費用として申告できます。
反対に修繕費に該当しないものは、資産の使用可能期間を延長させる工事、資産価値を高める支出は資本的支出に定義されます。
（1） 建物の避難階段の取付けなど、物理的に付け加えた部分の金額
（2） 用途変更のための模様替えなど、改造または改装に直接要した金額
（3） 機械の部分品を特に品質または性能の高いものに取り替えた場合で、その取替えの金額のうち通常の取替えの金額を超える部分の金額
【引用】No.1379 修繕費とならないものの判定｜国税庁
明確にAの工事は修繕費、Bの工事は資本的支出と定められているわけではなく、工事内容によって判断しなければなりません。
資本的支出は一括での処理ができず、減価償却として分割して計上する必要があります。そのためマンションオーナーとしては、修繕費として一括計上した方が、費用計上分が多くなり、帳簿上の利益を抑える効果があります。
100万円以上は修繕費として認められないは嘘
100万円以上の工事は修繕費として認められないという説がありますが、これは真実ではありません。
額面ではなく修繕費に該当する工事であれば修繕費として認められます。
修繕費に計上できる費用の要件
修繕費に計上できる費用について詳細を解説します。
マンションの維持費で取替工事をおこなう場合は以下の要件を確認しましょう。
- 老朽化設備の復旧のための取替工事
- 設備の維持のための部品交換
- 20万円未満の修理や改良
- 3年以内の期間を周期としておこなわれる修理や改良
- 原状回復費用
老朽化設備の復旧のための取替工事
修繕費に計上できる費用とは老朽化設備の復旧のための取替工事です。経年劣化によって老朽化した設備を、取得当初と同じく使用できるようにするための工事は、修繕費として認められます。
設備の維持のための部品交換
設備を維持するために必要な部品交換も修繕費として扱われます。たとえば、給湯設備の維持のための一部部品の取替工事は修繕費に分類します。
20万円未満の修理や改良
「No.1379 修繕費とならないものの判定｜国税庁」によると、修理・改良費用が20万円未満の工事も、修繕費として認めると記載があります。
3年以内の期間を周期としておこなわれる修理や改良
概ね3年以内の期間を周期として定期的におこなう工事、修理、改良工事についても修繕費として認められます。
前提として、固定資産の価値を高めるような工事は修繕費には該当しない点に注意しましょう。
原状回復費用
原状回復費用も修繕費として認められます。賃借人が退去した後に賃借人が居住開始する前の状態に戻すことが原状回復です。
つまり物件の価値を人に貸す前の状態に復帰させることであるため、修繕費として計上できます。
そのほか、地盤沈下した土地の回復のための工事なども修繕費用に該当します。
修繕費に該当する取替工事の例
修繕費に該当する取替工事の例を3つ紹介します。
- エアコン交換
- 同等の給湯器との交換
- 原状回復のための機器交換
不具合が起きた際に機器や部品の交換が発生しやすい工事についてまとめました。
エアコン交換
設備の老朽化で故障、不具合が認められるエアコンの交換は修繕費に該当します。もともと備え付けてあった設備が老朽化によって故障したものを交換することは、資産価値の向上にはつながりません。
ただし、エアコンはあくまで一般的な家庭用の商品に限られる点に注意しましょう。
同等の給湯器との交換
故障または老朽化によって発生した給湯器の取替工事も修繕費に計上できます。給湯器が同等のものであり、価値が変わらなければ修繕費です。
給湯器が1台10万円未満であれば、問題なく修繕費として計上できます。
ただし、給湯器をより高級なものに取り替える場合は、資産的支出に該当するため注意しましょう。
原状回復のための機器交換
原状回復のための機器交換も修繕費に認められます。たとえば、台風によって破損したベランダ設備の交換などは、原状回復のための工事であるため修繕費です。
もともとあった価値を回復させる取替工事であれば、修繕費に該当します。
取替工事が修繕費に該当するか確認するためのフローチャート
マンションでの機器取替工事が修繕費なのか資本的支出なのか迷う方も多いでしょう。修繕費の判断は、工事の内容によって判断しなければならず非常に判断が難しいです。
そのために、国税庁が修繕費なのかを判断できるフローチャートを公開しています。
判断に迷ったら国税庁のフローチャートを用いて、修繕費か資本的支出に該当するか判断しましょう。
それでも判断がつかない場合は税理士に依頼して適切な処理をしてもらってください。
まとめ
マンション設備や機器の取替工事は、内容によって修繕費か資本的支出かが変わります。金額や交換する対象機器ではなく、工事内容によって判断するため、初めてマンション経営に携わる方にはやや難しいでしょう。
国税庁のフローチャートも参考にして、所有物件で実施する取替工事費用が修繕費にあたるか判断してください。またどうしても判断がつかない場合は、税理士に依頼して費用を確認してもらうと良いでしょう。