入居者が夜逃げ！まずは何をすべきか
「入居者が夜逃げしたことに気づいても、具体的に何をすべきか分からない」というオーナーもいると思います。
夜逃げしたからといって、いきなり強硬策に出るのではなく、冷静に対処することが重要です。入居者が夜逃げしたと気づいたとき、オーナーが取るべき行動を順に説明します。
入居者の家族、もしくは連帯保証人へ連絡
入居者の夜逃げが発覚したときにオーナーがまずすべきことは、入居者の家族、もしくは連帯保証人への連絡です。
夜逃げの場合、入居者が家賃を滞納しているケースがよく見られます。入居者から家賃を回収するのが順当ですが、入居者の行方がわからない状態では回収はできません。入居者の家族など、代わりに対処してくれるような人への連絡が必要です。
また、夜逃げにより退去となった場合、残置物をどうするかという問題も発生します。残置物を処分、または持ち帰ってもらうためにも、入居者の家族などへの連絡は必要となるでしょう。
以上のように、夜逃げ問題を早期に解決するには、入居者の家族もしくは連帯保証人の協力が不可欠です。夜逃げがわかったら、契約時などに得た連絡先に連絡をすることからはじめます。
家族や連帯保証人と連絡がつかないとき
入居者本人、入居者の家族、入居者の連帯保証人など、何度コンタクトを取ろうとしてもまったく連絡がつかないケースもあります。どうしても連絡がつかない場合は法的手段による解決を考える必要があるでしょう。
法的手段に移る場合、相手とどうしても連絡がつかないのであれば、公示送達により裁判所への訴えを公示することが可能です。公示送達とは、住所不明などで送達が不可能な場合に、一定期間裁判所に掲示することで相手に送達したとみなされる法的な手続きです。
相手と一切連絡が取れない場合であっても、公示送達を行い一定期間相手から応答がなければ、手続きを進めることができます。
しかし、公示送達には相手の居場所がわからず、一切連絡もつかないという事実が必要です。入居者の職場あるいは学校など、心当たりに問い合わせて、入居者の行方を探すことからはじめましょう。
心当たりに連絡しても入居者の行方がわからない場合は、入居者が不在である証拠を押さえるため、夜逃げのあった部屋の電気メーターなどの写真も撮っておきます。
夜逃げが発覚しても部屋には勝手に入れない？
いくら物件を貸しているといっても、オーナーが勝手に部屋に入るなどの強硬手段を取ることはできません。たとえ入居者の居場所が見つからない状態であっても、勝手に部屋に入ってしまうと、不法侵入になる恐れがあるためです。
また、夜逃げした入居者の部屋にある荷物も、オーナーは勝手に処分できません。明け渡しとなった場合でも、オーナーが勝手に入居者の荷物を捨てることはできないので注意しましょう。
契約解除から明け渡しまでの手続き
夜逃げのあった部屋は契約解除に至らないと、次の入居者に貸し出すことができません。
次に、契約解除から明け渡しまでの手続きについて解説します。
連帯保証人と契約の合意解除を目指す
連帯保証人には、入居者と同等の義務があります。入居者が夜逃げをして連絡がつかず、契約解除できない場合は、連帯保証人と話をつけることになるでしょう。
まずは、契約者の連帯保証人に連絡を行い、契約解除の話し合いの場を設けます。この際、連帯保証人との話し合いで合意解除に至れば問題ありませんが、家賃滞納があった場合は話し合いが難航する可能性が高くなります。
契約解除と家賃支払いの話し合いがまとまらない場合は、民事訴訟になることもあります。
話し合いが難航したら訴訟準備に入る
連帯保証人との話し合いで合意解除に至らない場合は、夜逃げした入居者と連帯保証人を相手取って訴訟の準備を進めることになります。
訴訟のためにまず必要なことは、夜逃げした入居者の現住所の確認です。現住所の確認は、市役所などで入居者の住民票を取得して行います。
通常、住民票の取得は本人の同意がある委任状がないとできませんが、賃貸契約による債権回収が目的であれば可能です。入居者本人との関係を示すためにも、賃貸契約書など契約を証明できる書類を用意しておきましょう。
入居者の住所が移っている場合は、転出先を市役所で教えてもらい、転出先の市町村で住民票の取得を行います。
住民票から住所の情報を取得したら、次に行うのは入居者と連帯保証人に対する書類の送付です。内容証明郵便で、契約解除と明け渡し請求に関する書類を送付します。
入居者とは連絡が取れない状況だと思いますので、書類送付後の連帯保証人からの対応により協議か訴訟かが決定することになるでしょう。
明け渡し
入居者または連帯保証人との協議、あるいは訴訟により賃貸契約が解除となってはじめて、明け渡し作業を進めることができます。
問題は入居者の残置物です。契約解除や明け渡しに至っても、残置物は勝手に処分できません。残置物を処分するためには、明け渡しのための協議や訴訟とは別に、法的な強制執行という手続きが必要です。
強制執行の手続きを行えば、一定期間は残置物を保管しなければなりませんが、一定期間経過後は残置物を処分できるようになります。
入居者の家賃滞納や夜逃げを防ぐには？
「家賃滞納が続き家賃収入が入ってこない」「夜逃げで連絡がつかない」
いずれのケースでも、契約解除など解決までに時間がかかる可能性があります。家賃滞納や夜逃げが続けば収入が途絶えるだけでなく、次の入居の募集もすぐにはできないでしょう。
オーナーにとっては大きな損失です。ここからは、家賃滞納や夜逃げによる損失をできるだけ回避するにはどのようなことができるか、3つの対策を紹介します。
保証会社を利用する
対策のひとつは、保証会社を利用することです。夜逃げにより関連する人ともまったく連絡がつかない場合は対応が難しいこともありますが、基本的には入居者が滞納している未納分の家賃を補償してもらえます。
家賃保証を受けることによって、オーナーの損失を少なくできるでしょう。また、保証会社との契約内容によっては、訴訟費用、残置物の撤去費用も補償対象に含まれることがあります。
保証会社との契約時には、補償を受けられる範囲、補償の条件など、内容をしっかり確認しておくと良いです。
入居者と連絡が取れなくなったら、すぐ部屋に行って確認する
入居者が夜逃げしたあと、契約解除に至るまで、時間が経過すればするほどオーナーは損失を被ることになります。できるだけ被害を最小限にとどめるためには、早期に夜逃げの事実を確認し、行動に移すことが大切です。
入居者と連絡が取れなくなったら、入居者の家族など立ち合いのもと部屋を訪ね、夜逃げや失踪の形跡がないか確認します。早期に事実を確認することで、のちの対応もスピード感をもって行うことができるでしょう。
マンション経営の専門家へ相談する
入居者の夜逃げや滞納などのトラブルは頻繁に起きるものではないかもしれませんが、一度起きると解決までに時間がかかることもあります。また、協議や訴訟など難しい問題もあり、入居者トラブルを自力で解決するのは困難なこともあるでしょう。
入居者トラブルへの対処、あるいはトラブル回避のための予防策などで困ったときは、マンション経営の専門家に相談するのがおすすめです。
イエリーチの物件一覧機能では物件情報の修正・削除や追加がいつでも可能です。収支状況の把握に役立つほか、保有物件の把握による家賃滞納などのトラブル防止にも役立つでしょう。
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まとめ
入居者が家賃を滞納して夜逃げをした場合、早期解決のためにもオーナーは早めに行動することが大切です。まずは状況を確認し、入居者本人のほか、家族や連帯保証人に連絡を行ないましょう。
場合によってはそのまま訴訟問題に発展するケースもあります。問題が複雑化してしまうと解決までに時間がかかってしまうので、早いうちにマンション経営の専門家に相談するのがおすすめです。