家賃の決め方次第で空室が埋まる!適正価格の算出方法とは?

毎月の家賃収入は不動産投資における収益の要となるため、オーナーにとって空室対策は重要事項だといえるでしょう。 なかでも家賃設定はよく考慮すべき点です。家賃設定が適正であれば、空室が埋まる可能性も高くなるからです。 この記事では、適正な家賃の決め方と、空室対策のポイントについて紹介します。


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家賃の決め方は主に3種類

基本的に、家賃はオーナー自身で自由に決めることが可能です。しかし、物件の価値からかけ離れた家賃を設定しては、空室や収益悪化といったリスクが高くなってしまうでしょう。適正な家賃設定は、不動産投資で成功するための基本です。

そのためにも、まずは不動産鑑定の場でも用いられている家賃の算出法を知っておく必要があります。この項では、基本的な算出法について紹介します。

積算法

積算法とは、物件の取得費に対する実際の収益から家賃を算出する方法で、不動産の売買価格を決めるために用いられるのが一般的です。

積算法は「物件の基礎価格×期待利回り+必要経費」の計算式で示されます。

「物件の基礎価格」とは、オーナーが不動産を取得したコストではなく、賃貸物件として利用している現状に見合った時価となります。また、期待利回りとは空室なく運用できていることを想定したものです。

「必要経費」には、メンテナンスにかかるコストや税金などの実費が含まれます。

オーナーが実際に支払ったコストなど元本の価値が計算の根拠となりますが、期待利回りどおりに運用できるとは限らないため、現状を反映した家賃を算出できない場合もあります。

賃貸事例比較法

賃貸事例比較法は、周辺の類似物件の家賃と比較して決める方法です。マンションやアパート、戸建てなどの居住用物件の家賃を決めるときに使われる、もっともポピュラーな家賃設定の方法だといえるでしょう。

ただし、賃貸事例比較法を用いるときには、毎月支払われる家賃だけではなく、敷金や礼金、保証金といった家賃以外の収入を考慮した実質の家賃で比較することが大切です。

収益分析法

収益分析法は、積算法や賃貸事例比較法と同じく、家賃を算出するのに用いられる方法のひとつです。ただし、店舗などの事業用物件の収益に基づいて算出されるため、居住用物件の家賃を算出するときにはほとんど使われません。

計算式は「企業の総収益から求められる実質賃料+必要経費」です。売上に対する割合で簡易的に算出されるケースもあります。

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賃貸事例比較法で家賃を決めるまでの流れ

物件の家賃を決める方法には積算法、賃貸事例比較法、収益分析法の3つがありますが、マンションなど居住物件に対する不動産投資では、賃貸事例比較法がよく用いられます。

そこで、賃貸事例比較法ではどのように家賃を決めるのか、具体的な流れを紹介します。

競合物件の家賃を調べる

賃貸事例比較法でもっとも重要となるのが、類似物件を探し出すことです。まずは、立地や間取り、構造などが似ている物件を5つ以上ピックアップしておきましょう。

特に立地は重要で、いくら共通項が多くても、東京と大阪の物件を比較対象とすることはできません。

また、注意すべきなのがピックアップした物件の状況です。

「投機目的である」「空室が長く続いている」といったように、物件の置かれる状況によって、物件の価値は異なります。適正な家賃を算出するには現実的な家賃と比較する必要しなければなりません。そのためにも、募集中の物件よりも、直近で成約した履歴のある物件が望ましいといえます。

加点・減点で適正な家賃を割り出す

立地や間取り、構造がどれだけ似た物件であっても、まったく同じということはありえません。そのため、築年数や階数、設備、生活の利便性、日当たりや騒音など、さらに細かな項目を比較して、プラス要因とマイナス要因を見極めます。

たとえば、立地などの共通項が多いワンルームマンションが、「駅から徒歩10分で所有する物件は駅へのアクセスが5分」だとします。会社員が入居することの多いワンルームマンションでは、駅へのアクセスが良いほどプラス要因になると考えられます。

また、ファミリー向けマンションでは重視される日当たりも、ワンルームマンションでは必ずしもプラス要因となるわけではないなど、物件の種類によっても考え方が異なる点に注意しましょう。

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より埋まりやすい部屋にする家賃設定のコツ

空室が長く続くと、「家賃を下げてでも空室を埋めたい」と考えるオーナーもいるでしょう。しかし入居者が決まったとしても、家賃を下げてしまっていては当初期待していた収益を得ることはできません。それどころか経営難に陥るリスクも高くなります。

まずは、先述した方法で適正な家賃を確認してください。そのうえで現在の家賃設定に問題がなければ、家賃には手をつけず、今できる空室対策を着実に実践していきましょう。

初期費用を安くする

マンションやアパートを借りる人にとって、重要なチェック項目となるのが敷金や礼金、保証金といった初期費用です。入居者にとって初期費用が多額である場合、その負担の大きさが賃貸契約をためらう理由になることもあるでしょう。

そこで最近増えているのが、敷金や礼金といった初期費用を減額、あるいは無料にする制度です。賃貸契約の敷居を下げることで、空室を埋めていきます。

たとえば、かつて東京では敷金・礼金をそれぞれ家賃2ヶ月分とするのが一般的でした。しかし現在では、どちらも1ヶ月分、または「敷金1ヶ月分のみで礼金不要」といった物件が増えてきています。なかには初期費用を完全無料にするケースもみられます。

ほかにも、1~3ヶ月間ほど家賃を無料にする「フリーレント」という制度もあります。入居者を無料で住まわせるのはオーナーにとって不安かもしれません。しかし、仮にフリーレントを1ヶ月実施しても入居者が10ヶ月以上住み続ければ、家賃を10%下げるより高い収益が見込まれます。

家賃の一部を管理費や共益費に割り当てる

入居者募集時の家賃を下げながら、毎月の収益を変えずに済む方法もあります。

マンションやアパートでは、家賃とは別に管理費や共益費を支払うのが一般的です。たとえば、家賃8万円で管理費3,000円なら、オーナーの収入は毎月8万3,000円になります。このとき、家賃を7万8,000円、管理費を5,000円にすれば、家賃が2,000円下がっていてもオーナーの収入は変わりません。

入居者にとっては支払う金額が同じなので、一見すると空室回避にはつながらないと思うかもしれません。しかし、入居者募集の段階においては、わずか2,000円の違いでも賃貸物件を検索する人の目に触れやすくなるため、訴求力に違いが出てくるのです。

ただし、気をつけなければならないのが敷金と礼金です。敷金や礼金は家賃を基準として設定されるため、家賃を減らせば敷金と礼金も減額されることを考慮するようにしてください。

専門家のアドバイスも参考に

適正な家賃を決めたつもりなのに、思ったように空室が埋まらなければ、オーナーは運用の不安を抱えることになります。とはいえ、安易に家賃を下げるとさらなる収益悪化につながるリスクもあるため、次の一手に踏み出せないという方もいるかもしれません。

不動産投資の先行きに不安を感じたら、専門家に相談するのがおすすめです。

不動産投資における収益のメインは家賃収入です。保有する物件に空家が多いなど収益のお悩みがある場合は、まず収支状況を把握することから始めましょう。

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まとめ

このように、家賃の決め方はいくつかの方法があります。どの方法で算出するにしろ、物件の価値を正確に判断して、適正な家賃を設定することが大切です。

適正な家賃にしているつもりでも空室が埋まらない場合、敷金や礼金といった初期費用を抑える施策も有効です。

家賃の価格設定をはじめとした不動産投資の悩みは、専門家に相談するのが解決への近道です。