経営しているマンションに空室が生じた場合は、空室になる理由を分析して原因にあわせた対策をおこないましょう。
空室の期間が長くなるほど収入が減るため経営が困難になる可能性もあります。
空室対策をおこなうためには、空室になる理由を正しく知りましょう。
本記事では、経営しているマンションが空室になった場合に、やってはいけない空室対策ややるべきことをまとめています。
マンションが空室になってしまう理由
マンション経営をしていると入居者が退去して空室になる場合があります。
空室になる頻度が多い場合は下記のような原因が想定されます。
・立地が悪い
・周辺の類似物件よりも家賃が高い
・共有スペースが汚れている
立地が悪い
立地が悪いマンションは空室になりやすい特徴があります。
たとえば、「近くに駅がない」、「近くにスーパーやコンビニがない」、「鉄道から近くて騒音が気になる」などのマンションです。
マンションを探している人の中には、立地のよさや生活利便性を重視している人も多くいます。
同じような間取りや家賃であれば立地がいいマンションから入居者が決まっていくため、立地が悪いマンションほど空室になりやすいです。
周辺の類似物件よりも家賃が高い
周辺の類似物件よりも家賃が高いマンションは空室になりやすい特徴があります。
その理由は、マンションを探している多くの人が家賃の安さを求めているためです。
多少の立地の違いくらいであれば、家賃が安いマンションが優先的に選ばれます。
家賃は生活費の中でも高い割合を占める支払いです。
そのため、生活費を見直す際には家賃の安いマンションへの引越しも選択肢となります。
たとえば、月に5万円の家賃と6万円の家賃のマンションがある場合、月に5万円のマンションに入居すると年間に節約できるお金は12万円です。
そのため、周辺の類似物件よりも家賃を高く設定していると空室リスクが高まります。
H3：共有スペースが汚れている
共有スペースが汚れているマンションは空室リスクが高いです。
共有スペースの汚れとして、下記のような例があります。
・他の住人も使用するエントランスや廊下によくゴミが落ちている
・ゴミ置場が分別されておらず未回収のゴミがある
・虫の死骸がそのままになっている
特にマンションに入ってから部屋に入るまでの動線が汚れていると印象が悪くなります。
同じような立地や家賃のマンションなら、少しでも清潔なマンションに住みたいと思うでしょう。
特に内覧に訪れる人が多いにもかかわらず、成約に至らないマンションは共有スペースの汚れが原因となっている可能性があります。
やってはいけない空室対策の事例
間違った空室対策は逆効果です。
ここでは、下記の順番でやってはいけない空室対策の事例を紹介します。
・家賃を安くすること
・空室対策のリフォームやリノベーション
・無計画に入居条件をゆるめすぎる
家賃を安くすること
空室が続いても、無計画に家賃を安くすることはNGです。
家賃を安くすると年間の収入が減り、場合によっては家賃収入よりも経営コストの方が高くなる可能性があります。
入居者がいても利益がなければ意味がありません。
また、一度下げてしまった家賃を再び上げることは難しく、家賃を上げることで再び空室になる可能性もあります。
家賃を下げることは、他の対策をおこなっても問題が解消されない場合の最終手段としましょう。
空室対策のリフォームやリノベーション
空室対策としてリフォームやリノベーションをおこなう場合は注意が必要です。
もちろん、リフォームやリノベーションで住環境の設備を整えることは入居者を呼び込む方法として有効といえます。
しかし、リフォームやリノベーションには多額の費用が必要となるため、費用に見合った空室対策ができるとは限りません。
リノベーションして内装がキレイになっても、広告に掲載する築年数は変わらないため注意が必要です。
さらに、リフォームやリノベーションにかかった費用でコストが増大すると、入居者が見つかっても利益が小さくなってしまいます。
空室対策はお金がかからない方法から始めましょう。
無計画に入居条件をゆるめすぎる
空室が続いても無計画に入居条件をゆるめすぎないように気をつけましょう。
たとえば、「ペット不可からペット可」に入居条件をゆるめたとします。
その場合、ペットを飼っていてマンションを探している人のニーズは高まるでしょう。
しかし、ペット可にすると騒音トラブルが発生する可能性が高まり、マンションの評判が下がって新しい入居者が見つかりにくくなるリスクがあります。
また、ペットを飼っていると部屋にニオイがついたり傷ついたりするため、入居者が退去した際には清掃や壁紙の交換にお金がかかることも想定しなければなりません。
入居条件をゆるめることにはリスクをともなうという点に注意しましょう。
空室対策のアイデアと具体的な方法
経営しているマンションの空室が長く続く場合、利益が発生しないため早期の対策が必要です。
ここでは、空室対策のアイデアと具体的な方法について下記の順番で解説します。
・正しい賃料相場を把握する
・入居条件を引き下げる
・管理会社を切り替える
・敷金や礼金を減らす
・フリーレントの導入
・広告を見直す
・室内の設備を見直す
・共有スペースを清潔にする
正しい賃料相場を把握する
空室対策をおこなうためには正しい賃料相場を把握しましょう。
相場よりも高い家賃に設定していると入居者はなかなか見つかりません。
家賃を無計画に下げることはNGですが、家賃設定が相場よりも高い場合は相場にあわせる必要があります。
家賃の相場は周辺環境で変わるため、昔と今の家賃相場が同じとは限りません。
当初の設定は相場だったとしても、周辺の商業施設が閉鎖することや幹線道路の建築などによって賃料相場が下落しているケースもあります。
正しい賃料相場は下記の方法で調べましょう。
・不動産会社に相談する
・経営しているマンションと同じ条件の近隣マンションの家賃を調べる
まずは家賃の相場を調べてから空室対策をおこなっていくことが大切です。
入居条件を引き下げる
空室対策に効果的な方法は入居条件の引き下げです。
具体的には下記のような条件となります。
・同性愛者カップルの入居可
・ペット可
・高齢者可
・外国人可
・ルームシェア可
・生活保護可
ほかのマンションに入居できない人をターゲットにすることは空室対策として有効です。
ただし、入居条件の引き下げはトラブルにつながる場合もあります。
条件によっては他の住人に対しての説明が必要になる場合もあるため、慎重に検討しましょう。
管理会社を切り替える
空室対策として管理会社の切り替えがあります。
管理会社を切り替えるタイミングとしては、家賃が立地や相場に合っているにもかかわらず空室が続く場合です。
管理会社によって得意とするエリアや年齢層が異なるため、経営しているマンションのターゲット層と管理会社のターゲット層が重なると入居者が見つかりやすくなります。
ただし、管理会社を切り替える際には最低でも3か月前の解約通知が必要です。
管理会社をすぐに切り替えることはできず、その間も空室が続く可能性がある点には注意しましょう。
また、管理会社を切り替えても広告の作成や配布などが必要になるため、すぐに入居者が見つかるとは限りません。
敷金や礼金を減らす
空室対策で家賃を下げるなら、その前に敷金や礼金を減らすことを検討しましょう。
なぜなら、敷金や礼金は家賃と違って一時金となるため、長期的な視点で見ると家賃の引き下げよりも損失は小さく済むためです。
敷金や礼金は入居して初期に支払うお金となるため、敷金や礼金を減らすと入居者は引越しを含めた初期費用を減らせます。
初期費用が少ないことをアピールすることでスムーズな集客が可能です。
フリーレントの導入
フリーレントの導入も空室対策に有効な手段です。
フリーレントとは、入居してから数か月間の家賃を取らない契約方法となります。
入居者は初期費用を抑えられるだけでなく、新しい生活に馴染めるまで家賃の心配は必要ありません。
フリーレントには、最初の数か月間は家賃収入が入らないデメリットもあります。
しかし、一度入居すると長く入居してもらえる可能性が高いため長期的には利益の確保が可能です。
家賃でお得感を出して空室対策をおこなうなら、家賃を引き下げる前にフリーレントの導入を検討してみましょう。
広告を見直す
空室対策に有効な方法は広告の見直しです。
どれだけ条件がいいマンションでも入居希望者に情報が届かないと意味がありません。
入居希望者にマンションの価値や存在を知らせるためにも広告の見直しが必要となります。
広告を見直す場合は現在の広告をチェックしましょう。
そのうえで、必要に応じて下記の広告内容を修正・追加をおこないます。
・マンションの写真を増やす
・できるだけキレイな写真を使用する
・周辺の駅やコンビニ、スーパーなどの情報を載せる
・他のマンションにはないおすすめポイントをしっかり記載する
マンションを探している人は、さまざまな条件を比較して家賃に見合う物件かどうかを判断して入居を決めます。
そのため、広告にはできるだけ多くのアピールポイントを記載しましょう。
室内の設備を見直す
空室対策をおこなう場合は室内の設備を見直しましょう。
時代にあった設備を取り入れることもポイントの1つです。
具体的には下記のような設備となります。
・宅配ボックス
・無料Wi-Fi
・省エネタイプのエアコン
また、古すぎる設備は敬遠される場合があります。
たとえば、電気コンロや和式トイレ、お湯と水で温度調整をおこなうお風呂などです。
設備が古い状態だと空室が続く可能性があるため、設備を見直して必要な場合はお金をかけてでも新しい設備を取り入れましょう。
共有スペースを清潔にする
空室対策をおこなう場合は共有スペースを清潔にすることも方法の1つです。
まずは、共有スペースについて下記の点をチェックしましょう。
・エントランスや共用部がきれいに保たれているか
・ゴミ置き場に汚れや分別できない未回収のゴミがないか
・駐輪場は整理整頓されているか
ワンルームマンションの経営をしている場合だと、共有スペースの管理は別会社となります。
そのため、共有スペースに問題がある場合は管理している会社に相談・報告して改善を促しましょう。
まとめ
空室が続いて利益が減ることはマンションオーナーに大きな影響を与えます。
空室になる原因を追及してできるだけ早く空室対策をおこなうことが重要です。
ただし、やってはいけない空室対策は逆効果になるため注意しましょう。
効果的な空室対策をおこなって問題の解決を図ることが大切です。
空室に悩みを抱えている方は本記事を参考にぜひ空室対策を考えてみてください。