マンション投資の管理費とは
毎月発生するマンションの管理費を大きく分けると、マンションの管理会社に支払う「管理委託手数料」と管理組合に支払う「修繕積立金」のふたつがあります。この項目では、それぞれの違いについて紹介していきます。
建物の管理委託手数料
管理委託手数料とは、管理会社に支払う手数料のことです。マンションを所有している不動産会社に賃貸管理を委託する場合、毎月の家賃から一定割合を、管理手数料として支払います。
具体的に、管理委託手数料は、家賃の集金代行、未払い家賃の督促、契約更新手続き、入居者からのクレーム対応、入居者募集、などに利用されるものです。管理会社によって家賃に対する手数料の割合は異なりますが、相場は家賃の5％といわれています。
建物の修繕積立金
建物の修繕積立金とは、10～20年先など将来の大規模な修繕に備えて、毎月積み立てる金額のことを指します。室内の設備などは、時間が経つと老朽化していくため、修繕やメンテナンスをする必要があります。
大規模な修繕では費用が数百万以上することもあるため、毎月修繕積立金を支払うことで、将来の高額修繕費を積み立てています。
東京カンテイの調査によると、新築マンションの修繕積立金は、首都圏では平均7,826円。中部圏では平均7,393年、近畿圏では平均6,232円でした。
収支の改善に管理費を抑えるべきではない理由
管理委託手数料や修繕積立金は、所有するマンションの家賃などによっては月々の支払いが高額になることもあります。そのため、毎月の管理費に納得がいかないと思う方もいるでしょう。
しかし、管理費は必要な支出でもあります。できるだけ管理費を抑えられるようにと、安易に管理会社を変えるのはおすすめしません。
管理がずさんになる可能性がある
管理費を抑えたいがあまり、安易に管理会社を変更するのはおすすめしません。その理由として、管理がずさんになる可能性があるためです。たとえば、以下のことが考えられます。
・物件の設備に不具合があっても対応をしてくれない。
・入居者募集のプロモーション活動が不十分になる。
さらに注意したいのは、管理がずさんになることで、所有するマンションの資産価値が下がってしまう恐れがあることです。管理が十分に行われず、マンションの価値が下がると、入居を検討する人も減ってしまいます。
募集をかけてもなかなか入居希望者が現われないときは、家賃を下げて募集せざるを得なくなるでしょう。このように、管理費を過度に抑えようとすると、資産価値が下がるスピードが早まり、収支状況が悪化してしまいます。
また、管理費は、不動産所得の計算において経費に計上できますので、高額でも、その分、税金対策に充てられるなどのメリットもあります。節税のメリットも踏まえ、本当に管理会社を変更することが全体としての得になるのか、よく検討しましょう。
積立金不足になる可能性がある
管理費を安易に抑えるべきでないもうひとつの理由は、修繕積立金不足で物件の修繕がしっかり行われない可能性があるためです。
修繕積立金は、長期修繕計画をもとに、逆算して徴収する方法がとられています。しかし、修繕費用が不足するケースは多くのマンションで発生しています。
売り出し時に修繕積立金を少なく設定したり、高額な出費のため実際と誤差が発生したりすることがあるためです。
仮に、不足した場合で、本来必要な修繕費が払えないと、建物の修繕が十分に行われず、資産価値が下がったり、物件の寿命が短くなったりします。資産価値が下落すると、入居者が見つからず、管理手数料を過度に抑えたときと同様、家賃を下げなくてはならないでしょう。
さらに、資産価値の下落は、家賃設定だけでなく、マンション売却時の売却益にも影響を与えます。長期のマンション投資を考えるなら、修繕積立金を下げるのは慎重に検討しましょう。
以上のように、管理委託手数料や修繕積立金などの管理費を抑えようとすると、収支状況がマイナスに働く恐れがあります。支出を抑えたい場合、管理費を何とかして抑えようとするのではなく、ほかの出費を抑えるなど、別の方法を考えましょう。
まずは、現状の収支状況を確認して、抑えられる費用がないか、状況の洗い出しを行うのがおすすめです。
まずはツールを利用して収支状況を確認する
マンション投資の収支状況を確認するために、ツールを取り入れてみましょう。この項目では、収支状況の確認で使えるツールをいくつかピックアップしています。自分に合ったツールを利用してみましょう。
ビズアナオーナーLiteで管理
ビズアナオーナーLiteの特徴は、収支報告書のアップロードでデータを取得できることです。具体的には、管理会社から送付された収支報告書を事務所に送るだけで、収支状況がデータ化され、いつでも内容を確認できるようになります。
データ化された情報は、手持ちのスマートフォンで簡単に管理できるのもポイントです。ほかにも、物件周辺の統計情報を取得できるサービス、適正賃料をAIが診断するサービスもあります。
マンション経営ナビで管理
マンション経営ナビの特徴は、運営している株式会社ランドネットが管理している物件の資産価値などを一目で確認できることです。月ごとの収支合計や内訳、物件ごとのローン残債、賃貸状況などもチェックできます。こちらも、手持ちのスマートフォンを利用した管理が可能です。
イエリーチで管理
イエリーチは、スマートフォンでも利用できる投資用ワンルームマンションの経営をサポートするツールです。
特徴は、収支把握だけでなく、理想の収支に近づけるように設計されていることです。登録されているデータベースから、保有する物件の確認をします。また、イエリーチでは、マンション管理会社に制限がなく、物件も確認することが可能です。そのため、データベースに物件がなければ、簡単に登録することができます。売却した物件があれば削除申請もできます。
自分の保有物件を登録すれば、簡単に収支状況を確認することが可能です。さらに、物件の収支状況から、売却のシミュレーション、査定を踏まえた売却の検討までできます。
マンション投資の改善だけでなく、出口戦略を考えているオーナーにもおすすめのツールです。イエリーチのご利用はこちら
まとめ
管理委託手数料や修繕積立金のような管理費は、マンション投資を行う上ではある程度見ておきたい必要経費です。過度に抑えて運用すると、資産価値の早期低下につながるなどの問題もありますので、収支改善を考えるなら、管理費を削らない方向で考えましょう。
管理費を抑えない方向で考えるなら、マンション投資の詳細な収支の把握は必須です。自身で計算することもできますが、将来予測や常時確認には向いていませんので、ツールを利用すると良いでしょう。
ただし、ツールを利用して収支を把握しても、オーナーだけでの収支改善は限界もあります。収支改善だけでなく、売却も方法としてはありますので、専門家の力を借りてベストな選択をしましょう。