部屋が埋まらない…空室になる5つの理由
安定したマンション投資の前提は家賃収入が続くこと。空室期間が長くなると、収入が途絶えるだけではなく、ローンの返済や維持費などによる出費がかさみ、オーナー自身の資産を削ることにもなりかねません。
1日でも早く効果的に空室対策を行うために、まずは空室になる理由を探りましょう。
相場と賃料が合っていない
近隣のマンションと家賃相場に大きなズレが生じている場合、空室が続く可能性があります。入居者は、エリアと家賃から条件を絞って賃貸物件を探すことがほとんどです。物件を比較したときに、家賃が高すぎると選ばれにくくなります。同様に、相場より高すぎる敷金や礼金も敬遠される理由です。
ターゲットに合わない設備と間取り
駅チカのワンルームマンションなら20代の会社員、郊外のマンションなら30～40代のファミリー層、大学の近くなら一人暮らしの学生…といったように、マンションの入居者は立地によって変わります。リサーチ不足などから、ターゲットに見合う設備や間取りのないマンションは、空室が埋まりにくい傾向にあるようです。
物件の生活環境が悪い
投資用マンションを選ぶときに、築年数や利回りといった数値にばかり気を取られて、生活環境にまで目が行き届かないこともあるでしょう。
しかし、入居者にとって住環境は大切な判断要素。部屋はもちろん、エントランスや廊下、ゴミ出しスペースといった共用部がきちんと整備されていなければ、「住みたい」と感じてもらえない可能性があります。
管理会社の対応不足
入居者の募集や家賃の回収といった投資用マンションの管理は、管理会社に委託するのが一般的です。しかし、管理会社の対応やサービスは千差万別。通常であれば空室対策も業務の一つと考えられますが、中には特に対策を取らない会社も存在するようです。
積極的に活動をしてくれている管理会社なのか、そうではないのか・・・管理会社の対応を知らないまま管理を一任していると、
周辺に競合物件が多い
マンションへの投資を考えるなら、人気エリアで物件を所有したいと考えるオーナー様も多いのではないでしょうか。しかし、人気の高いエリアほど周辺に競合する物件は多くなるため、その分、空室リスクが高まります。たとえ築年数や間取り、設備などに優れた良物件であったとしても、周辺に類似物件が多数あれば、入居者は分散してしまうでしょう。
空室対策！空室を埋める6つのアイデア
マンションに空室が出る理由がわかっても、適切な対策を取ることができなければ空室を解消することはできません。とはいえ、思いつくまま行動すると、コストはかかるのに期待したような効果を得られない可能性もありますよね。
そこで、空室を埋めるのに有効なアイデアを6つ紹介します。
入居者のターゲットの見直し
周辺の競合する物件が多い場合や事前のリサーチ不足を感じているときには、入居者のターゲットを見直すことをおすすめします。
まずやるべきことは、物件の立地がどの層に好まれるかの入念なリサーチ。そこから明確なターゲット像を割り出します。そして、たとえば女性専用、ペット飼育可能、高齢者対応といったように、他の物件と差別化するといいでしょう。多くの競合物件から選ばれるには、個性をアピールすることが大切です。
入居者の費用負担を減らす
空室を生まないためには、入居者に長く住み続けたいと感じてもらうことも重要なポイント。そのために、家賃や更新料などの入居費用の引き下げや廃止をするのもおすすめです。
しかし、やみくもに家賃を下げると収入が下がってしまい、安定したマンション投資からは遠ざかる可能性も考えられます。周辺の物件と比較して、適正な費用を見極めるようにして下さい。また、家賃の引き下げに不安を感じるようなら、敷金や礼金といった初期費用の見直しから始めるといいでしょう。
内見で好印象を与える
今や住宅情報サイトで物件の画像や詳細な間取りを確認できる時代です。物件情報を頭にしっかり入れてから、内覧に訪れる人は多くなるでしょう。内覧時に「想像していた物件とは違う」という印象を抱かれると、選ばれにくくなる可能性があります。
内覧者の好印象を与えるためには、住宅情報サイトの情報がきちんと更新されているか、確認するようにしてください。
共用部分の掃除
部屋のリフォームは完璧だとしても、共用部分が壊れていたり汚れていたりすると、入居者の満足度は下がります。マンションの顔ともいえるエントランス、汚れが目立ちやすいゴミ出しスペース、使い方によってはトラブルの元にもなる駐輪場など、日常生活で目につきやすいところは特に念入りに掃除しておくことが肝心です。
人気の設備を導入
所有するマンションのターゲットに喜ばれる設備を導入することも、空室対策の大きな要素となります。
たとえば、多忙な毎日を送る社会人やファミリー層には宅配ボックスが人気です。家でゆっくり過ごしたいインドア派が増えた最近では、無料のネット環境は必須といえます。スマホの利用にも便利なWi-Fiなら、さらに需要が高いでしょう。
こうした設備の導入にはコストがかかりますが、長く安定したマンション経営を目指すならぜひ検討を始めましょう。
リフォーム・リノベーションを行う
投資用マンションとして、購入費用を抑えられる中古マンションを選ぶオーナーもたくさんいます。中古物件は見た目にも設備にも古さが目立ってしまうのは仕方のないことですよね。しかし、リフォームやリノベーションによって思わぬ人気物件に変化させることも可能です。
畳をフローリングに、扉を取り除いた広いワンルームに、ユニットバスをバストイレ別に…など、ちょっとした変化でも、物件のイメージを大きく変えるのに役立ちます。
より効果的な空室対策
マンションオーナーの中には、十分な対策を取っているつもりなのに空室がなかなか埋まらないと、不安を抱えている方もいるかもしれません。空室対策に手詰まりを感じたら、さらに進んだ対策を講じてみましょう。
最後に、より効果的なマンションの空室対策について、お伝えします。
仲介会社に依頼
不動産仲介会社は入居者が住まいを決めるときの窓口となります。言い換えると、仲介会社は投資用マンションと入居者をつなぐ架け橋です。仲介会社の努力によって、マンションへの入居率が変動するといっても過言ではありません。
日頃から仲介業者と十分なコミュニケーションを取っていれば、いざというときに空室対策にひと役買ってくれるでしょう。募集に対して広告料を払う、入居者が決まっときのマージンを約束するなど、信頼し合える関係づくりを進めておきましょう。
専門家に運用改善を依頼
所有するマンションの空室対策でお悩みなら、不動産投資家のための資産管理サービス、イエリーチを利用するのもおすすめです。
イエリーチを活用すれば、所有している不動産物件をスマホで一元管理でき、現状把握が簡単です。情報は逐次修正可能で、お持ちのマンションの情報を見える化すれば、空室対策がしやすくなるでしょう。
さらに物件の収支シミュレーション機能、物件の市場価格査定機能も利用でき、不動産経営の不安解消にも役立ちます。イエリーチは投資用不動産のオーナーであれば、誰でも無料で登録できます。
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まとめ
安定したマンション投資は空室対策が不可欠。まずは物件の立地やターゲットを明確にし、空室になる理由を明らかにすることが大切です。その上で、適切な空室対策を取って、1日でも早い解消を目指してください。
ご自身での空室対策に限界を感じたなら、マンション投資のプロに空室対策を依頼するのも方法の一つ。パーソナルファイルなら、効率的な空室の解消を実現できますよ。