【ワンルームマンション経営のリスク】成功するには

不動産投資としてワンルームマンションを選ぶ人が増えています。ワンルームマンションへの投資は初期費用が低く、初心者でも手の出しやすい不動産投資ですよね。しかし、投資である以上、一定のリスクがあることをきちんと理解しなくてはいけません。 この記事では、ワンルームマンションへの投資で起こりうるリスクについて解説していきます。さらに、投資を成功に導くポイントについてもお伝えしますので参考にしてください。


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ワンルームマンション経営で起こりうる5つのリスク

立地や規模、設備などによってワンルームマンションにもいろいろありますが、経営にあたっては条件にかかわらず共通するリスクがいくつかあります。

まずは、投資用のワンルームマンションを経営するうえで起こりうる5つのリスクについて、確認していきましょう。

① 空室・家賃滞納リスク

ワンルームマンションへの投資では、入居者の有無が収益に影響します。たとえ空室になって家賃収入が途絶えようとも、物件にかかる維持・管理のコストは変わらないため、空室が続くほど収益が悪化します。また、家賃収入をローン返済に充てている場合、自分の資産を削ることにもなりかねません。

また、入居者がいたとしても、何らかの事情から家賃を滞納されてしまうと、収益の悪化につながります。

② 家賃が下落するリスク

通常、マンションの家賃は築年数に応じて少しずつ下がっていきます。こうした家賃下落を想定した投資を行わないと、期待した収益を得られない恐れがあります。特に新築の場合は家賃の落差に注意が必要です。当初は相場より高い家賃で運営できても、年数とともに家賃収入が低下することを考慮しなくてはいけません。

また、築年数を経た中古物件は、あらかじめ安い家賃を設定しないと入居者が集まりにくくなります。家賃と収益のバランスを見極めることが求められます。

③ 修繕リスク

マンションをはじめとする不動産物件には、修繕が欠かせません。入居者が退去したときのクリーニング、クロスの張替え、建具の交換、キッチンをはじめとする水回りの修理、エアコンの交換、ガスや電気系統の故障など、修繕費は意外とたくさんかかるものです。

こうした費用を考えずにワンルームマンションへの投資を始めると、物件のメンテナンスで赤字に陥ってしまう可能性があります。

④ 地震・建物損壊リスク

日本は地震大国なので、どれだけ頑強な地盤に立つマンションだとしても、地震のリスクを100%回避するのは困難です。もし保有するワンルームマンションが地震の被害に遭ったら、建物の損傷度合いによっては損害額がかなり高額になります。火災をともなえば、損害はさらに大きくなるでしょう。

マンション経営では起こりうる損害をできるだけ最小限に食い止める対策が肝心です。地震による損害を自己資金だけで賄うのはムリがあるので、あらかじめ地震保険や火災保険に加入するなど、万全の対策を取っておきましょう。

⑤ 不動産価値下落リスク

不動産の価値は、周辺の開発計画や交通アクセスの変化など、環境要因が影響します。そのため、たとえば近隣の大型ショッピングセンターが撤退すると、住みやすさとともに街のブランド力も低下。すると、不動産価値も同じように下がってしまうのです。

さらに現在、新型コロナウィルスによる不安定な市況も、不動産価値を下落させる原因になりうると指摘されています。

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オーナー自身によるリスク対策の方法

不動産投資で想定されるリスクを回避するには、事前にどれだけ対策を取っておけるかがカギとなります。

それでは、投資用ワンルームマンションの経営における、リスク回避の4つの方法を解説していきましょう。

① 立地をしっかり吟味する

もっとも重要な方法は、物件の立地をしっかり吟味することです。

ワンルームマンションは、主に働き世代の若年層に選ばれる住まい。都心へのアクセスや駅からの距離など、利便性を重要視する入居者が多いという特徴があります。そのため、マンションだけではなく、物件周辺の環境を入念にリサーチするようにして下さい。

最近はネットでも現地の情報を手に入れることができますが、実際に足を運んで、自分の目で確認するといいでしょう。ネット情報どおり「徒歩5分」の便利な物件でも、最寄りにコンビニが1軒もなければ、ワンルームマンションの入居者には選ばれにくいかもしれません。

② 家賃が下落しにくい物件を選定する

家賃が下落しにくい物件を選定することも、安定したワンルームマンションの経営には不可欠です。

家賃が下落しにくい物件とは、いわば、入居者の需要がいつでも高い物件ということ。住みたい街として人気のある駅や都心部へのアクセスが便利な沿線、下宿生の多い大学近くの駅などは常に賃貸需要が高く、家賃が下落しにくいといえるでしょう。

新築マンションやデザイナーズマンション、Wi-Fiなどの設備を備えたマンションも同様です。逆に、3階建て以上なのにエレベーターがない、和室のみ、ユニットバスといったマンションは、若年層から支持されにくい傾向があります。

③ 修繕リスク(コスト)を把握する

不動産物件の修繕リスクを避けるには、購入前にコストを想定しておくことが重要です。候補となるワンルームマンションが決まったら、物件や付属する設備の状態を事前に確認しておきましょう。

定期的に修繕が必要となる設備、故障時に交換が発生する設備など、どんなタイミングでどれほどの費用が発生するかを試算します。修繕積立金や管理費といった収入とのバランスを考えながら、具体的な数値で把握しておくと安心です。

修繕のタイミングや費用は素人には判断が難しいので、専門業者に調査を依頼するといいでしょう。

④ ハザードマップなどでエリアの特性を調べる

ワンルームマンションが建つエリアの特性についても、事前にリサーチしておくと安心です。

災害が発生したときの避難場所や頼れる病院の有無など、入居者目線で周辺環境を調査することが大切です。また、物件と近隣の建物があるエリアの地盤の強さや火災リスク、新旧どちらの耐震基準を満たしているかなど、外観からはわかりにくい特性もあります。こうした特性はプロ目線で評価してもらうことが大切です。

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サポートを受けてリスク対策をする方法

ワンルームマンションのオーナーになると、どれだけリスク対策に気を配ったとしても経営上のトラブルに遭遇することもあるでしょう。自身で解決するのもいいですが、専門家の手を借りて、スムーズな解決を目指すのもおすすめです。

最後に、専門家のサポートを受けてリスク対策をする方法についても、紹介します。

信頼できる管理会社にサポートを依頼する

信頼できる管理会社との出会いは、ワンルームマンションの経営にプラスとなります。管理を依頼すると委託料などのコストが発生します。しかし、プロの手に任せることで効率的なマンション経営がかない、かかったコスト以上の収益を実現できるはずです。

管理会社を選ぶときの基準は、オーナーの求めるサービスを提供してくれるかどうか。経営効率の話にばかりではなく、入居者募集の方法、空室時の対応、リフォームの提案など、経営上のあらゆる悩みに対応してくれる会社を選びましょう。

他にも、エリアの特性や市況の状況などに精通しているかも、頼れる会社を見つけるポイントです。

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まとめ

ワンルームマンション経営で安定した収益を上げるためには、リスクを回避するための対策が欠かせません。

ただし、いくら対策を取っていたとしても、自然災害などもあり、すべてのトラブルを避けるのは難しいものです。オーナーを手厚くバックアップしてくれる専門家に、物件の管理を任せておくと安心でしょう。