マンションを貸すと安定した収入が見込めます。
ただし、マンション売却に比べて損をするケースもあるため注意が必要です。
本記事では、マンションを貸すメリットやデメリットをまとめています。
マンションを貸すか売却するかで悩んでいる方はぜひ参考にしてください。
マンションを貸すメリット
マンションを貸すメリットは下記の3つです。
まずはマンションを貸すことにどのようなメリットがあるか知りましょう。
・安定した収入が入る
・税金が安くなるケースがある
・資産として残せる
安定した収入が入る
マンションを貸すメリットは家賃収入が安定して入ることです。
空室にならない限りは半永久的に収入を得られます。
マンション売却は一時的に大きな収入が得られる一方、そのあとに得られる収入はありません。
長期的に収入を得たい場合は、売却するよりもマンションを貸すのがおすすめです。
税金が安くなるケースがある
マンションを貸すことで税金が安くなるケースがあります。
なぜなら、マンションの収支が年間を通して赤字になると、赤字分を年間所得から差し引けるためです。
たとえば、年間に1,000万円の給与所得があるとします。
マンションの収支が年間で－300万円になった場合、年間所得1,000万円からマンションの赤字300万円を差し引いた700万円が課税対象となります。
仮に空室となって赤字になっても税金を抑えられます。
また家族に財産を遺す場合も、現金を相続するよりもマンションを相続する方が相続税は安くなります。
その理由は、マンションの相続税は建物の評価額を参考にするためです。
そのため、同じ価値の財産なら現金よりもマンションを遺す方が相続税を減らせます。
資産として残せる
マンションを貸すメリットは資産として残せることです。
売却するとマンションを手放すこととなります。
しかし、マンションを貸す場合は資産を保持した状態になるため、マンションを保有しておきたい場合は貸す方がよいでしょう。
資産として置いておくと、お金が必要になった場合にマンションを売却して現金化できます。
現金が今すぐ必要ではないという状況なら、マンションを貸して資産として残しておくとよいでしょう。
マンションを貸すデメリット
マンションを貸すデメリットは下記の3つです。
それぞれのデメリットを解説します。
・継続的なコストがかかる
・空室のリスクがある
・築年数が古くなり売却額が下がる
継続的なコストがかかる
マンションを貸すデメリットは下記のようなコストが継続的にかかることです。
・マンションの修繕
・入居者が退去した場合のリフォーム、クリーニング
・新規入居者を募集するための広告宣伝費
・固定資産税
マンションの保有には維持管理コストや税金が発生します。
入居者の退去や新規入居者を募る場合にも別途費用が必要です。
マンションを売却すると、それ以降コストが発生することはありません。
想定外の支払いを避けたい場合は、貸し出すよりも売却する方がよいでしょう。
空室のリスクがある
マンションを貸すデメリットは空室のリスクがあることです。
住人が退去して空室になると家賃収入はなくなります。
次の入居者が見つかるまでの間も固定資産税や維持管理費用、ローンの返済は必要です。
空室になった場合の出費もシミュレーションをおこない、家賃収入がなくなったときに維持できるか確認しておきましょう。
築年数が古くなり売却額が下がる
マンションを貸すデメリットは築年数に応じて高く売却できなくなることです。
下の画像は首都圏における中古マンションの築年帯別平均価格です。
【引用】築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2022年）-公益財団法人 東日本不動産流通機構
築年数に応じて平均価格が下がっているのがわかります。
マンションを保有し続けると築年数が増えてマンションの売却価格も下がります。
しかし、家賃収入が少ない場合や空室の期間が多いマンションは築年数が浅いうちに高く売却する方が得なケースもあります。
マンションを貸す場合はトラブルに注意
マンションを貸す場合は下記のようなトラブルに注意が必要です。
・賃貸トラブル
・ローントラブル
賃貸トラブル
マンションを貸す場合は下記のような賃貸トラブルの発生リスクがあります。
・ペット禁止のマンションで住人が勝手にペットを飼う
・近隣の騒音問題
・家賃滞納
・水漏れ、給湯器の設備不良
・事件、火災
ペットの飼育・家賃滞納のように入居者に問題があるトラブルは入居審査をしっかりおこなうことで対策できます。
しかし住人がルールを守っていても近隣の騒音問題や設備の故障リスクは避けられません。
また住人に問題がなくても火事や事件に巻き込まれて事故物件になるリスクもあります。
トラブルが発生すると多額の費用が必要になるケースがあるため注意が必要です。
トラブルによって入居者が退去したり、新しい入居者が入りにくくなったりする場合もあります。
ローントラブル
住宅ローンを組んで購入したマンションを賃貸に出す場合は賃貸用ローンへの切り替えが必要です。
住宅ローンを利用している間はマンションを貸し出すことはできません。
なぜなら、住宅ローンは契約者が住むことを前提としているローンのためです。
金融機関に断りなくマンションを貸してしまうと契約違反になる可能性があります。
住宅ローンの返済中にマンションを貸したい場合、まずはローンを組んでいる金融機関に相談しましょう。
マンションを売却するよりも貸す方がいいケース
マンションを売却するよりも貸す方がいいケースとして下記の2パターンあります。
それぞれ解説します。
・再び住む可能性がある場合
・収益が見込める場合
再び住む可能性がある場合
そのマンションに再び住む可能性がある場合は売却するよりも貸し出すことをおすすめします。
ローンが残っていても、マンションを貸している間は賃貸収入をローン返済に回せます。
再び住む可能性があるマンションを貸す場合、普通借家契約は結ばないように注意しましょう。
マンションの契約方法には下記の2種類があります。
- 普通借家契約
- 定期借家契約
普通借家契約は更新のある契約です。
貸主側から一方的に更新拒絶や契約を終了させることはできません。
契約を終了させるためには正当事由と立退料が必要となるため注意が必要です。
定期借家契約は契約期間の満了時点で契約が終了となります。
正当事由や立退料も不要です。
そのため、再び住む可能性がある場合は定期借家契約を結びましょう。
収益が見込める場合
収益が見込める場合は、売却するよりも貸す方が良いでしょう。
特に下記のような条件のマンションは借り手が見つかりやすく空室リスクが小さいため安定した収益が見込めます。
・駅から近く交通利便性がいい
・近くに商業施設や病院があるなど生活利便性が高い
・地価が上がっている
ただし、立地が悪く空室になりやすいマンションは価値が下がる前に早く売却することをおすすめします。
まとめ
マンションを貸すと安定した収入が得られるメリットがあります。
その一方で、空室になった場合に無収入になることや賃貸トラブルのリスクなどもあるため注意が必要です。
もう一度住む予定がある場合や収益が見込める場合はマンションを貸すこともよいでしょう。
しかし、空室のリスクが高く安定した収益が見込めないマンションは早めの売却をおすすめします。
マンション売却や賃貸を検討している方は本記事を参考にしてみてください。