不動産の売買活動は、物件情報の広告を出稿して行います。広告は不動産の売却に効果的ですが、費用の負担やその効果について不安な方も多いでしょう。
この記事では、不動産売却時の広告費は原則誰が負担すべきか、例外の場合や事例も含めて解説します。
また不動産広告の内容や購入者にとって魅力的な広告のポイントも紹介しているため、不動産の売却時に参考にしてください。
不動産売却の広告費は誰が負担するのか
不動産売却時には広告を出稿することが重要です。広告を出すことで買主から内見の申し込みや購入を検討されるチャンスは増えますが、その分費用が発生します。広告費は売主と不動産会社のどちらが負担するのでしょうか。
広告費は原則不動産会社が負担
広告費は原則不動産会社が負担します。また、不動産売却の広告活動も不動産会社がおこなうのが基本です。
不動産会社と仲介契約を結んでいる場合は、広告費は仲介手数料から賄われます。なお、不動産会社は売主から仲介手数料以外のお金を受けることはできません。
不動産売買の仲介手数料は、宅地建物取引業法によって以下のように定められています。
| 取引物件の価格 | 手数料の上限 |
| 200万円以下の物件 | 売却価格 × 5％＋消費税 |
| 200万円超400万円以下の物件 | 売却価格 × 4％＋2万円＋消費税 |
| 400万円超の物件 | 売却価格 × 3％＋6万円＋消費税 |
手数料には上限が設定されており、上限を超える額の手数料は受け取ることができません。
不動産会社が売主に広告費を請求するのは違法の可能性も！
不動産売買の仲介では、不動産会社は顧客から仲介手数料以外は受け取れないことが宅地建物取引業法によって定められています。
不動産会社が売主から広告費を受領することは法律違反です。売主に広告費を請求した場合、不動産会社は宅地建物取引業法（宅建業法）上の処分を受けることとなります。
一般的な広告活動において不当に広告費が請求される場合は、支払いの必要はないため注意してください。
【参考】宅建業者が仲介行為を行う場合の広告の料金 – 公益社団法人 全日本不動産協会
例外的に広告費が売主負担の場合もある
不動産売却時の広告費は原則不動産会社が負担しますが、場合によっては売主が負担する必要があります。
広告費が売主負担となる場合は、以下のようなケースです。
・特別な広告を依頼する場合
・個人で広告活動を行う場合
特別な広告を依頼する場合
不動産会社に一般的な広告活動の範囲を超えた内容の広告を依頼する場合は、広告費用を売主側が負担しなければなりません。
特別な依頼と認められるには、売主からの希望であることと広告の内容が仲介業務の範囲を超えていることが前提です。
特別な広告には、具体的に以下のようなものが挙げられます。
・遠方の購入希望者との交渉
・高額な広告費が必要なメディアへの掲載
個人で広告活動を行う場合
広告活動は基本的に不動産会社が主体となり行いますが、売主個人で広告活動をおこなえるケースもあります。また、個人で広告活動をおこなう際にもかかった費用は個人負担です。
媒介契約には以下の3つがあり、一般媒介契約と専任媒介契約を結んでいる場合には個人での広告活動、および購入者を探すことができます。
専属専任媒介契約では個人での広告活動はできないので注意しましょう。
| 契約名 | 依頼できる不動産会社 | 個人での広告活動 |
| 一般媒介契約 | 複数 | ◯ |
| 専任媒介契約 | 1社のみ | ◯ |
| 専属専任媒介契約 | 1社のみ | × |
詳しくは、マンション媒介契約の特徴について解説している記事をご参照ください。
契約の途中解除をおこなう場合
専任媒介契約・専属専任媒介契約を途中で解除する場合には、売主側に広告費が請求される可能性があります。
契約期間を満了せずに途中で解除することは契約違反です。
契約解除の理由が売主個人の都合である場合には、広告費用などの実費を請求される可能性があります。
専任媒介契約と専属専任媒介契約では、それぞれ媒介契約期間は以下の通りです。
| 契約名 | 契約期間 |
| 一般媒介契約 | 特になし |
| 専任媒介契約 | 3ヶ月以内 |
| 専属専任媒介契約 | 3ヶ月以内 |
不動産売却の広告とは？
不動産の広告にはどのようなものがあるか気になる方もいるでしょう。
不動産会社が行う一般的な広告活動には以下のようなものがあります。
・REINS（レインズ）への登録
・不動産ポータルサイトへの掲載
・店頭での案内
・ポスティング
・現地での看板設置
それぞれの内容について詳しく解説していきます。
REINS（レインズ）への登録
REINS（レインズ）とは不動産会社のためのデータベースです。
国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているコンピューターネットワークシステムにより、不動産取引をより安心・安全に進められます。
会員となっている不動産会社はこのコンピューターネットワークシステムにより、売りたい方、貸したい方の依頼に基づいて不動産情報を登録し、不動産業界全体が連携して買いたい方や借りたい方を探します。 また、買いたい方や借りたい方には登録された最新の豊富な情報の中から不動産を紹介します。
【引用】レインズとは？ | REINS TOWER
なお、専属専任媒介契約と専任媒介契約で不動産の売却を依頼した場合、REINS（レインズ）への登録が義務化されています。
不動産ポータルサイトへの掲載
不動産ポータルサイトとは複数の不動産会社が所有または仲介している物件情報をまとめ、自由に検索できるWebサイトのことです。
不動産ポータルサイト上に掲載すると地理に関係なく情報にアクセスできるため、より多くの人に物件を見つけてもらいやすい特徴があります。
店頭での案内
不動産会社の店頭では、物件案内看板やチラシを使って売却中の不動産などを宣伝しています。ネットに比べれば情報を伝えられる人数が限られるものの、より購入意欲が高い人に見つけてもらいやすくなります。
ポスティング
物件情報が載っているチラシを直接ポストに投函したり、新聞にチラシとして折込んだりなども広告活動の一種です。
チラシなど地域密着型の広告は、日常生活の中でも目につきやすい傾向があります。
現地での看板設置
売却中の物件があるエリアや物件の近辺への看板設置は、不動産会社がよく行う広告の一種です。
看板を設置することにより通行人などの目に留まりやすくなります。
そのエリアで物件を探している人などに特に効果的な広告です。
購入者にとって魅力的な広告にするには？
せっかく広告を出しても広告に載っている情報が不十分であったり、ビジュアル訴求が足りないと物件の購買には繋がりにくいでしょう。
購入者にとって物件を魅力的に見せるためには広告の中身の工夫が必要です。
以下の2点を広告出稿前にチェックしてみましょう。
・写真を多く掲載する
・詳細を事細かく明記する
写真を多く掲載する
物件の外観はもちろん、内装の写真が掲載されていると物件の問い合わせを行う前に確認ができ、購入希望者もイメージができやすくなります。
画質が不鮮明ではないかも確認し、お部屋の情報がビジュアルでも伝わるようにしましょう。
詳細を事細かく明記する
物件を購入する際に気になるのがお部屋の状態の情報です。
特にウィークポイントは購買を左右する大事なポイントとなります。良い点だけでなくお部屋の率直な状態を記載することも非常に重要です。
また、物件の周辺情報なども載せておくと良いでしょう。詳細を事細かく明記することによって広告としての信頼も高まります。
まとめ
不動産売却時に発生する広告費は、不動産会社が負担することが原則です。ただし、特別な広告を依頼したり、個人での広告活動を行う場合には例外として売主個人の負担が認められます。また、売主都合で媒介契約を途中解除すると広告費を負担する可能性があります。
不動産の広告活動は不動産会社が主体として行われますが、売主も広告活動内容やポイントを理解しておくと売買契約をスムーズに進めることができるでしょう。
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