空室が埋まらない管理会社
空室が埋まらない原因はさまざまです。需要と供給のバランス、家賃設定、ターゲットの相違などの原因が考えられますが管理会社の対応に問題があり、物件の評価を落としてしまっている場合もあります。
では、どのような管理会社が入居率を下げてしまうのでしょうか。
営業力がない会社
どれほど管理に力を入れていても入居者が増えなければ意味がありません。そのため、管理会社には営業力が求められます。
今、管理会社と契約している方は、どのような施策で不動産の営業活動をしているのかを確認しましょう。たとえば、どのような不動産媒体を活用して広告をしているか、インターネットを効果的に用いた集客をしているか、などを確認してみてください。
自社の仲介店舗を持つ会社
自社の仲介店舗をもつ管理会社の場合、自社店舗で入居希望者を募集することになります。ワンストップで仕事が進むことで効率が良さそうですが、自社で所有・管理している物件を優先的にお客様へ案内する傾向があります。
そのため、物件が広く知られず、入居検討者の目に留まらない可能性があるのです。
物件の手入れが雑な会社
入居希望者は、内覧の際に部屋の中だけを見ているのではありません。外観や共用部分の清潔さなど、物件を総合的に判断しています。とくに、パッと物件を見たときの第一印象はとても大切です。
廊下・駐車場・駐輪場・ゴミ置き場などの管理に問題がある場合は管理会社の変更を検討してみましょう。
入居時に費用がかかりすぎる会社
入居時に発生する費用は、管理会社によって異なります。会社によっては敷金・礼金・家賃の前払い以外にも「消毒代」や「〇〇登録料・事務手数料」「保険料」といった名目で独自の費用を入居者に請求するケースがあります。
費用が高くなると、それだけ入居者は限られてしまいます。今一度入居時に発生する費用は適正であるかを確かめておきましょう。
連絡が遅い会社
管理会社の対応が悪い場合、後々にトラブルに発展することがあります。代表的な例は「電話の対応が遅い」「いつまでも折り返し連絡が来ない」といった応対の遅さが原因です。トラブルが発生したときに連絡が取れない管理会社は、入居者から信頼されにくいでしょう。
入居が決まっても管理会社の対応に不満をもち短期間で退去となる可能性が高くなります。
一定の間隔で連絡をしてみましょう。オーナーからの問い合わせに対する返答が遅いということは、入居者とのやりとりもスムーズに行われないと考えられます。入居者の満足度が高くならなければ、入居率は悪化していくばかりです。
入居者アップが見込める会社
では次に入居率が高くなる管理会社の特徴を確認していきましょう。
賃貸付けに強い会社
賃貸付けとは「入居者募集」のことです。そして、賃貸付けに強い会社というのは、入居者を絶えず継続的に集められる管理会社のことを指します。マンション・アパート経営を行うなかで空室対策は必須です。しかし、入居者募集はオーナー個人で実行するのは難しいでしょう。そこで、賃貸付けに強い管理会社と契約していると安心です。
選ぶべき「賃貸付けに強い会社」の条件としては以下の3つが挙げられます。
■ 入居率97％以上を公表している
■ 仲介会社とのコネクションが強い
■ 仲介会社にメール・ファックスで連絡したり、足を運んだりして入居者募集を行っている
とくに不動産購入時にローンを組んでいる方は、空室が何部屋あろうとも毎月返済する金額は変わりません。収支が赤字だと給与収入や貯金から補う必要があるため、早急に入居率を上げる必要があります。
仲介会社とのコネクションがある会社
また、数多くの仲介会社とコネクションを持った管理会社を選ぶことも大切です。仲介会社と信頼関係が構築されている管理会社の物件を、仲介会社が優先的に入居付けしてくれることがあるからです。
提案力のある会社
管理会社である以上、物件周辺の土地勘が非常に大切です。賃貸事情や入居者の属性を把握した担当者の協力を得て、適性家賃で入居者募集をかけることができます。
管理会社の提案力はホームページだけでは判断が難しいため、入居募集時の工夫や適性賃料への考え方などを質問し、得られる回答が適切がどうかを判断しましょう。
また、長い付き合いになるため、担当者との人間関係も大事になります。複数の管理会社の実力が同じであるようなら、担当者との相性で決めるのもひとつの方法でしょう。
トラブル・クレームへの対応力が高い会社
アパートやマンションの投資がコインロッカー投資・自動販売機などの投資と違うのは、入居者とやりとりして収益を得る事業であるということでしょう。
常に多くのの入居者が存在することから、問い合わせやクレームが発生することもよくあります。
代表的なクレームは上階からの水漏れ、騒音、設備の故障、マンション周辺の近隣住民とのトラブルなどでしょう。
トラブル対応の手腕次第で、今後の入居率が変わります。入居者が管理会社の対応に不満が募ると、それを原因とし退去につながることがあるからです。
契約している管理会社のトラブル管理能力に不安がある時は、365日24時間トラブル対応を保証するサービスを提供している会社を探すのが良いでしょう。
信頼性の高い会社
信頼性の高い管理会社を見極めるポイントは、対応スピードやコミュニケーション力だけではありません。
とくに大切なのは「募集・契約・退去・原状回復」の基本の流れがスピーディーにできているかこの迅速さによって、空室期間が変わるためです。
この点を判断するためにも、実際に契約を検討する管理会社へ詳しく話を聞いてみることが大切です。
入居率アップへの近道
ここまで紹介してきたような管理会社を探すといっても、そう簡単にできることではありません。
■ 対応スピードが速い
■ 募集から退去・原状回復までの流れが的確にできている
■ 仲介会社との関係ができている
このような「数字で分かりにくい実績」は簡単には見つからないからです。
マンション経営を行うにあたって管理会社選びの重要度は高いです。また、オーナー様自身も、所有する物件の状況をきちんと把握しておく必要があります。イエリーチで提供している物件一覧機能なら、所有する物件の情報をスマホから簡単に確認できて便利です。
まとめ
管理会社の仕事の成果は、普段のやりとりでは把握することが難しいのが現実です。入居者や入居検討者を満足させる対応ができているか、できるだけ頻繁にやり取りをして見極めていきましょう。
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