空室対策におすすめのリフォーム
空室対策の最終的な目的は、収益を安定させることです。そのため、入居者の属性を把握し、ターゲットに合ったリフォームが必要だといえるでしょう。
ここでは、空室対策に有効なリフォームを紹介します。
内装デザインのリフォーム
最近では、賃貸物件であっても住環境にこだわりのある人が増えています。内装の綺麗さだけでなく、他にない特徴的なインテリアやデザイン性などで物件を選択するケースも珍しくはありません。アジアンテイスト・北欧テイスト・イタリアン・フレンチ・和風など、凝ったデザインが人気です。
ただし、これらはあくまでも利用者の属性に合ったリフォームであることが前提になります。
「単身赴任のサラリーマン」がターゲットであれば、おしゃれなデザインよりも収納力など実用性が高い家具が好まれるでしょう。
そのためにもリフォームの前には、所有するマンションと周辺の競合の利用者を調査が必要です。独りよがりのリフォームにならないように注意してください。
外壁塗装
外壁塗装は大規模修繕のひとつであり、内装を変えることなく印象を大きく変える方法として非常に有効です。うまく撮影できれば、インターネットの検索結果や内覧時の印象も良くなるでしょう。
なお、外壁塗装が決まった場合におすすめの色は「白系統の明るい色」です。新築のような見た目になることで印象が良くなります。
セキュリティ対策のリフォーム
20～30代の女性をターゲットにした物件の場合、セキュリティ対策は効果的です。特にアパートの場合はマンションのようなエントランスがないので、ドアのカギを防犯性の高いものに切り替えるだけでも防犯対策になります。
また、他にもアパートの入り口に門扉を設け、住民しか開けることができない簡易的なオートロックにするだけでも防犯になります。比較的少ない費用で女性の入居希望者にアピールできるのがメリットです。
そのほか、防犯カメラ設置、ディンプルキーも効果があります。
防犯カメラの導入は、最低でもマンションの入口と駐車場に設置しましょう。主要地点以外にはダミーを使うこともテクニックです。
ディンプルキーは、通常のカギよりもピッキングがされにくいです。上下にカギ穴が2つある「Wロック」なら、さらに防犯効果が高まるでしょう。
部分改修
内装全体をリフォームするのではなく、空室の原因と考えられる部分に限ってリフォームを施すのが有効な場合もあります。
たとえば、トイレ・ユニットバス・洗面台が1ヶ所に集まった「3点ユニットバス」はスペースを確保できますが、引き換えに入居者への評価は低いです。
そのため、ユニットバスの独立も検討してみてはいかがでしょうか。そのほか、畳をシートフローリングにリフォームし、和室を洋室に変えるのも効果的です。
収納のリフォーム
本屋で並んでいるインテリア雑誌でも、収納アップについての記事が大人気です。
収納力が不足しているマンションやアパートは多いため、収納力を上げれば大きなアピールポイントになります。
「壁面収納・押入れをクローゼットにする」「玄関部分に収納スペースを作る」といったリフォームのほか、敷地内に「利用者が自由に使えるトランクルームを置く」というのも有効です。
デザインリノベーション
プロのデザイナーが手掛けるリノベーションを、「デザインリノベーション」と呼ぶ場合があります。
古いアパートではデザインを丸ごと変えるため、高い効果が期待できるでしょう。床材の張替えといった小手先のリフォームで効果が薄いような、建築年数が経過したアパート・マンションで特に有効です。
機械設備のリフォームと違って「故障」がないのもメリットです。長期的に見れば低コストで大胆に改修できるため、積極的に検討していきたいところです。
リフォーム以外の空室対策
最後にリフォーム以外の空室対策について紹介いたしますので、確認しておきましょう。
ターゲットの見直し
空室対策でもっとも大切なことは「競合物件にはないオンリーワン」を目指すことです。
そのためには、物件の周辺にどのような属性の人が住んでいるかを調査する必要があります。
ターゲットの属性さえ分かれば、無駄なコストをかけずに空室対策を行うことができるでしょう。
入居者の負担を減らす
代表的な空室対策として、「家賃や敷金・礼金の引き下げ」があります。ただし、収入が減ってキャッシュフローが悪くなるため、慎重に行う必要があります。
家賃を下げれば入居率は改善しますが、本来の目的である「収入の増加」が見込めなくては意味がありません。
周辺物件の家賃を調査し、所有物件が相場より高い場合に適性家賃への改定を進めます。
ただし、賃貸仲介サイトに掲載されている物件が適性家賃かどうかは分かりません。募集賃料と実際の成約賃料は異なることが多いためです。
入居希望者と成約に至った家賃が適正価格であり、オーナー個人が自分で調べるのは困難です。信頼できる不動産業者・管理会社の協力を得て成約賃料を調査することになります。
チラシ・掲載情報の見直し
物件情報は常に最新のものに更新しましょう。アパートやマンションを探している人は、仲介サイトに掲載されている物件情報や写真を判断材料にしているからです。写真が分かりにくい・見栄えが悪いなど利用者が閲覧しにくい状態はすぐに直すべきです。
掲載情報を見直すときは、人気の競合物件を参考にするのが有効です。とはいえ、ただ真似をしていても勝てません。大切なのは、競合と所有物件の長所と短所を洗い出し、ターゲットに届く強みを明確にアピールすることだといえるでしょう。
部屋の清掃
入居希望者は、内覧の際に物件だけ見ているわけではありません。駐車場・廊下等の共用部分の第一印象が悪いことで入居につながらない可能性もあります。
共用部分であるエントランス・ゴミ置き場・駐車場・駐輪場の掃除であれば低コストで実施できます。入居希望者だけでなく、現入居者の満足度向上にもつながるでしょう。
内覧の際はホコリが目立たないように掃除するほか、スリッパを用意する等の気遣いも大切です。水回りのニオイがすると印象が悪くなるため、排水口の掃除も徹底します。
消臭剤・ルームフレグランスを置く等の工夫も有効です。
需要の高い設備の導入
大手賃貸情報サイトの調査によれば、「次引っ越すときに欲しい設備」の第1位がエアコンという結果になっていました。最近ではエアコン付きの物件は一般的になりつつあるので、設置していないと入居者からマイナスポイントとして捉えられてしまうでしょう。
そのほか、スマートフォンやパソコンを多く使う若い世代には、無料のWi-Fiなど通信環境の整備も人気です。
仲介会社に依頼
入居率は、窓口となっている仲介会社・管理会社の実力によっても大きく左右されます。
「広告更新の頻度が高い」「入居希望者からの問い合わせに迅速に」など強みのある会社に依頼することで、より効果的な空室対策を行うことができるでしょう。
イエリーチでは、物件の収支シミュレーション機能を提供しています。空室対策でリフォームを行う際に利用すると便利です。将来的にどの程度の利益につながるのか把握できます。
また、市場価格査定機能も利用可能です。所有する物件の現実的な市場価格を把握することで、家賃の見直しをする際に役立てられるでしょう。
登録は無料で機能を利用する際にも費用はかかりません。空室に悩むオーナー様はぜひイエリーチをご利用ください。イエリーチのご利用はこちら
まとめ
今回は、空室対策に効果的なリフォームと、リフォーム以外の空室対策について紹介しました。本記事で紹介した内容を参考に、所有物件に合った効果的な空室対策を実行していきましょう。