経年劣化による修理はすべて修繕費？耐用年数や減価償却すべき事例 | イエリーチpicks

目次1 経年劣化と損耗の違い2 マンション経営で覚えておくべき耐用年数一覧3 経年劣化による破損は修繕費に計上可能4 経 … 続きを読む経年劣化による修理はすべて修繕費？耐用年数や減価償却すべき事例

経年劣化による修理は、修繕費に計上できます。しかし、マンション売却前に売却価格を上げるための交換工事などをどう計上して良いか迷う方もいるでしょう。

本記事は下記のような方におすすめです

この記事では、経年劣化と損耗の違いやマンション経営において覚えておくべき耐用年数一覧、修繕と認められる経年劣化の修理と認められない工事の具体例を紹介します。

最後まで読めば、経年劣化による修理を正しく修繕費か資本的支出か区別できるでしょう。

経年劣化と損耗の違い

マンションを賃貸に出していると、入居者の退去時に原状回復費用が発生する場合があります。原状回復とは経年劣化以外で、賃借人の責任で発生した損耗を回復する費用です。

賃貸マンションの経営において、原状回復費用を巡るトラブルは多く発生します。一般的な劣化は修繕費に該当しますが、責任が及ばない部分まで所有者が支払う必要はありません。
経年劣化と損耗の違いの概要を解説します。

経年劣化とは、時間の経過によって通常の使用の範囲において自然と建物の内装や設備が劣化することです。
建物は完成と同時に劣化が始まり、徐々に設備は古くなっていきます。

たとえば、壁紙が徐々に変色していったり、風呂場のゴムが摩耗していくような事象のことです。

住宅：「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」について – 国土交通省によると、経年劣化や通常の使用によって発生する設備などの修繕費用は、賃料ですでに徴収していると考えます。

そのため賃貸人は、経年劣化した設備などを修理・交換する際は、今まで入居者から受け取った賃料の中から支払いをし、その費用を修繕費に計上できます。

経年劣化とは別に、通常損耗という考え方があります。通常損耗とは、入居者が暮らしていく中で生じる傷・汚れです。

わざと傷をつけるつもりがなくても、カーペットなどを長年使っていると、毛足がすり減るケースが通常損耗に該当します。

たとえば、冷蔵庫などの家具家電を設置した床の凹みなどは、通常損耗です。

通常損耗は原状回復義務の対象から除外されるため、経年劣化と同じく修繕費用は賃料に含まれているという解釈です。つまり、入居者が退去したあとに所有者が自ら修理します。

その際の修理費用は、所有マンションの価値を回復させるためのものと認められるため、修繕費として計上可能です。

特別損耗とは、入居者の過失で室内設備に損耗が起きることです。一般的な使用の範囲を超えて、完全に入居者のミスなどで傷がついた際に発生します。

たとえば、室内で喫煙して室内にニオイがつき、特殊清掃が発生した場合は賃借人が原状回復費用を支払わなければなりません。また水回りに水垢が著しく付着したケースも、日頃の掃除を怠ったとして入居者の責任となります。

敷金から原状回復費用を差し引いて返金するか、不足した場合は追加請求が必要です。

マンション経営において、頭に入れておくべき設備の耐用年数一覧を紹介します。