ワンルームをオーナーチェンジで買取してもらうメリット・デメリット
ワンルームマンションの売却でオーナーチェンジを考える際には、事前にそのメリットとデメリットを知っておく必要があります。どんなメリット・デメリットがあるのか、見ていきましょう。
【メリット】居住用よりも買い手が見つかりやすい
ワンルームをオーナーチェンジで買取してもらうメリットのひとつは、居住用よりも買い手が見つかりやすいことです。なぜなら、オーナーチェンジ物件は全国にいる不動産投資家が売却対象になるからです。
居住用不動産の場合なら、こうはいきません。物件のある地域に住むことが前提の人が購入希望者なので、売却対象が限定されてしまいます。一方、投資目的の賃貸用不動産の場合は、購入希望者がその地域に住む必要はありません。利益が出る物件だと判断されれば、全国の投資家があなたの物件の購入希望者になる可能性があります。
これが、オーナーチェンジによる買取の方が居住用不動産よりも買い手が見つかりやすい理由です。早く物件を売却したい場合は、有利な売却方法でしょう。
【メリット】居住用よりも高く買い取ってもらえる
居住用よりも高く買い取ってもらえる可能性があることも、ワンルームをオーナーチェンジで買取してもらうメリットです。これには、査定方法が影響しています。
オーナーチェンジ物件は賃貸用不動産なので、居住用不動産の査定方法だけでなく、「収益還元法」という査定方法も適用されます。
収益還元法とは、簡単にいうと、賃貸用不動産から得られる（であろう）収入を査定結果に反映する方法のことです。たとえ経年劣化などで居住用として価値が低くても、収益還元法の査定次第では買取価格が高くなる場合があるのです。
さらに高く買い取ってもらうには仲介業者へ依頼する
ちなみに、不動産仲介業者に依頼すれば、さらに高額での売却が期待できます。これは、仲介業者が手数料収入で利益を上げるビジネスモデルなので、買取業者より高額で売却できる可能性があるからです。また、売買の面倒なプロセスを一任できるメリットもあります。
買取業者には現金化が早いというメリットはありますが、物件を第三者に売却して利益を出さなくてはならないというビジネスモデルから、どうしても売却価格が低くなってしまうのがデメリットなのです。
【デメリット】譲渡所得税がかかる場合がある
ワンルームをオーナーチェンジで買取してもらうデメリットのひとつは、譲渡所得税がかかることです。譲渡所得税とは、不動産を売却して利益が出た場合に、その利益に課される税金のことです。
居住用の不動産の場合は、不動産を売却しても利益が3,000万円以下であれば、税金がかからない「3,000万円の特別控除」があります。しかし、投資用不動産の場合は3,000万円の特別控除の適用外なので、売却益が出ると税金がかかります。
また、譲渡所得税の金額は所有期間が5年を超えるかどうかで税率が異なるので、注意が必要です。
【デメリット】景気に左右されやすい
あなたがワンルームをオーナーチェンジで売却しようとしても、景気の動向によっては買い手がつかないかもしれません。
そもそも居住用の不動産の場合は低金利の住宅ローンを利用できます。しかし、賃貸用不動産は需要が限定されているなどの理由から、低金利な住宅ローンは使えません。金利の高い不動産ローンを使うことになります。そもそもの金利が高いのに、景気が良くローン金利が高ければ、投資家は利益を出しにくくなるでしょう。そのため、物件購入を敬遠するかもしれません。
一方、景気が悪いと、家賃を安くしないと入居者が見つからないので利益が出ないと判断されて、敬遠されることもあるかもしれません。
このように、景気の状況が買い手に大きな影響を与えてしまうことはデメリットといえるでしょう。
不動産業者の選び方
メリットとデメリットを比較した結果、それでも売却を検討する場合は不動産業者選びの段階に進みます。ここでは、不動産業者の選び方を見ていきましょう。
オーナーチェンジ物件に対応できる業者に依頼する
不動産業者を選ぶ際にもっとも重要なのが、オーナーチェンジ買取を熟知した業者を選ぶことです。依頼しようとする不動産業者が対応できるかどうか、しっかり確認しましょう。これはオーナーチェンジ買取に対応していない場合や、詳しくない業者の場合、正しく査定してもらえない可能性があるためです。
業者がオーナーチェンジ買取に熟知しているかどうかの判断は、業者のWebサイトや広告から調べます。オーナーチェンジ買取対応や、投資用や収益物件（事業用不動産）の取引実績が豊富であるとわかる表記がある業者を探しましょう。
複数の業者を比較して条件に合った業者を選ぶ
ワンルームの売却で重要なのは売却価格です。売却価格は最終的には売主であるあなたが決定しますが、多くの場合は不動産業者の査定額を参考にします。
しかし、業者によって査定価格が大きく異なることがあるでしょう。これは、業者によって得意不得意の分野や地域があるなどの要因で起こります。そのため、査定は複数の業者にしてもらい、売却価格の参考にすることが必要です。
ただし、一括査定でやみくもに多くの業者に依頼するのはおすすめしません。多数の営業電話がかかってきたり、どの業者にするか判断に迷ったりするなどのデメリットが考えられるからです。自身で対応できる範囲の数に留めておくほうが良いでしょう。
また、急いで現金化したい場合は、査定から決済までの流れが速いかどうかも確認すると良いでしょう。
入居者をきちんとサポートしてくれるのかどうかで選ぶ
ワンルームの売却では物件が売却できるかどうかが重要ですが、同じように現在入居している人へのフォローも重要でしょう。なぜなら、オーナーが変わることで不安を感じる入居者もいるためです。
そこで、説明責任や義務をきちんと果たして管理するなど、入居者へサポートが手厚い業者かどうかも業者選びの重要なポイントといえます。
ワンルームのオーナーチェンジによる売却の流れ
ここからは、ワンルームのオーナーチェンジによる売却の流れを見ていきましょう。
ワンルームオーナーチェンジの流れ
ワンルームオーナーをチェンジする場合の一般的な流れは、以下のとおりです。
1.複数業者へ査定を依頼し、簡易査定を行う
2.複数業者の査定をもとに、価格を確認、依頼する業者を決定する
3.依頼する業者が決まると、より綿密な査定金額をだすために、現地調査を行う
入居済みのオーナーチェンジの場合は内覧での調査はないが、周辺環境の調査は行われる場合あり
4.査定金額の提示を受け、問題なければ売却価格を決定する。この際、各書類の提出を依頼されることがある
5.広告など、買い手募集の手続きや買い手とのやり取りは仲介業者が行う
6.買い手が現れ、条件面などで合意すれば、売買契約を締結する。一般的には、この時点で買い手から手付金が支払われる
7.残金を決済し、物件を引き渡す。また、入居者との賃貸借契約の承継も行う
ローンはどうなる？
ワンルームの売却を考える際には、必ずローンの残債を確認しましょう。買い手に所有権を移転するには、ローンの残債をすべて返済する必要があるためです。残っている場合は、売却前に仲介業者やローンを組んだ金融機関へ相談しておきましょう。
なお、残債は売却して得た現金によって一括返済して精算することになります。
必要書類
ワンルームをオーナーチェンジで売却するための必要書類は、オーナーや物件の状況によって異なります。一般的な必要書類は、以下のとおりです。
・固定資産税納税通知書、都市計画税納税通知書
・登記済権利書または登記識別情報通知書
・マンション管理規約、使用細則、維持費などの関連書類、物件の図面、設備の仕様書
・売買契約書
売却の際には、どの書類が必要かを不動産業者へ確認しておくと良いでしょう。
マンションの悩みは「イエリーチ」にご相談ください
ワンルームマンションオーナーには、「所有しているワンルームの利回りが悪い」「売却したい」など、多くの悩みがあります。しかし、相談する人がいなくて一人で悩んでいるオーナーも多いようです。ワンルームのオーナーチェンジについても同様ではないでしょうか。
そんなときには、ぜひイエリーチをご活用ください。イエリーチでは不動産売却シミュレーションや所有物件の市場価格査定の依頼などができるので、オーナーチェンジを考えているときにも役立ちます。保有している不動産の一覧表示や収支管理といった機能も利用可能です。
まとめ
ワンルームの売却なら、オーナーチェンジによる売却を検討すると良いでしょう。なぜなら、買い手が見つかりやすい、高く売却できるなどのメリットがあるためです。しかし、オーナーチェンジによる売却にはいくつかの注意点もあります。だからこそ、できるだけ早く専門知識の豊富な不動産業者に相談することが大切です。
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