ワンルームマンションの空室が目立つ原因として考えられること
ワンルームマンションの空室が目立つ原因は、非常にシンプルです。ワンルームマンションを探している人のニーズを満たしていなかったり、管理が行き届いていなかったりすると、空室の原因になるでしょう。それでは、ワンルームマンションの空室の原因を詳しくご紹介します。
相場より家賃が高い・敷金、礼金が高い
周辺のワンルームマンションと比べて家賃が高い場合は、なかなか契約者が現れません。現代では、複数の物件を条件検索できるサイトが多数存在するため、家賃を簡単に比較できます。同じ条件であれば、少しでも家賃が安い物件に住みたいと思うのは当たり前のことでしょう。
同じ条件のワンルームマンションと比べて、家賃が極端に高くないか確認することが大切です。多少、家賃が高くても、ユーザーにとって差額を埋めるだけの価値があれば契約者は現れます。家賃を下げるというよりは、適正な家賃に修正するといったイメージを持ちましょう。
また、敷金や礼金が高い場合にも契約者がなかなか現れません。敷金は退去時に返還される可能性があるものですが、入居時にかかる費用が高くなることで選ばれにくくなるのです。また、礼金は返還されないもののため、ユーザーにとってはできるだけ抑えたいところでしょう。
最近は、敷金や礼金がかからない物件も増えてきています。また、築年数や設備、立地などに対して敷金や礼金が高いと判断される場合も、契約者が現れにくくなるでしょう。物件の状況を踏まえて、適正な敷金と礼金を定めることをおすすめします。
管理がきちんとできていない
賃貸物件の契約前には、下見をする入居希望者がほとんどです。エントランスやエレベーターなどの共用部分にゴミが落ちていたり汚れていたりすれば、契約したい気持ちが薄れてしまう可能性があります。
また、自転車置き場の自転車が倒れていたり乱雑に駐輪されていたりする場合も同様です。そのほか、駐車場のアスファルトが荒れている、敷地内が雑草だらけといったケースでも、契約の可能性が低くなるでしょう。
どれだけ築年数や外装、内装、立地などの条件がユーザーの希望にマッチしていても、管理が不十分であればイメージダウンに繋がります。トラブルが起きたときに、管理会社や大家が適切に対応してくれるのか不安に感じるでしょう。
特に、初めてひとり暮らしを始める人にとって、管理会社や大家の対応が適切であることは前提条件になり得ます。
ワンルームマンションの空室対策として効果的なこと
ワンルームマンションの空室対策は、原因を解消することです。原因を解消できる対策を立てなければ、空室期間は短くなりません。具体的に、どのような対策が必要なのか詳しくみていきましょう。
費用の見直しをはかる
家賃を適正にすることが大切ですが、物件のローン返済の都合で下げられない場合もあるでしょう。そこでおすすめなのが「フリーレント」の導入です。フリーレントとは、入居から数カ月の家賃を無料にする代わりに、一定期間以上の利用を約束する仕組みです。たとえば、入居から3カ月は家賃が無料になるが、最低1年は利用が必要という契約を結びます。
しかし、さまざまな事情で約束の期間が過ぎる前に退去が必要になる場合もあるため、違約金を定めることが必要です。違約金でフリーレント期間の家賃を補てんすれば、大家の負担が軽くなります。
フリーレントは、入居者のニーズとマッチすれば、双方が大きなメリットを得られる仕組みです。より多くの入居希望者が現れることで、大家は良い入居者を選びやすくなります。
また、敷金と礼金をゼロにするのもひとつの方法です。特に、敷金は退去時の原状回復や家賃の滞納時の補てんに使用するもののため、無理に求める必要はありません。必要なときに必要な額を入居者に請求すれば、敷金はゼロでも問題ないのです。もちろん、請求しても支払われないリスクがありますが、契約前に入居者の性質を十分に吟味すれば回避できるでしょう。
最後に礼金についてです。これは返還されないもののため、入居希望者にすれば安いのに越したことはありません。できる限り安く設定した方がいいでしょう。
共用部分の管理を徹底させる
エレベーターやエントランスなどの共用部分を常にきれいにしておきましょう。いつ内見に来ても問題ないように、普段から定期的に管理することが大切です。管理会社に委託している場合は、定期的に管理状況をチェックしましょう。
また、敷地内の雑草は、大家が処理することも可能です。業者に依頼すると管理費が高くなりますが、大家が可能な範囲で対応すればコストを抑えられます。
リフォーム・リノベーションを行う
物件の築年数が経過するにつれて、壁紙や床、天井などの汚れや傷が目立つようになります。また、デザインは時代の流れとともに変化しているため、どこか古いイメージを与えてしまうでしょう。そこでおすすめなのがリフォームやリノベーションです。
壁紙や床、天井、キッチンやトイレなどを換えることで、より魅力的な物件になります。しかし、大がかりなリフォームやリノベーションには多くの費用がかかるため、気軽に行えるものではありません。
予算が足りない場合は、壁紙だけでも張り替えてはいかがでしょうか。壁紙を張り替えるだけでイメージが大きく変わったり、清潔感が出たりします。また、女性のひとり暮らしへの対応策として、監視カメラやオートロックなどの防犯設備を充実させるのもひとつの方法です。
安心を提供することで物件の価値が高まり、入居希望者が増えます。中には、監視カメラやオートロックを必須として物件を選ぶ入居者もいます。より多くの人の選択肢に入るような物件を目指すことが大切です。
対策をしても空室が改善されないとどうなる？
対策をしても空室が改善されない場合は、次のような問題が起こる可能性があります。
赤字経営が続いてしまう
空室問題の対策を続けても、入居者が増えなければ赤字経営に陥る恐れがあります。目安として、全体の2割以上の空室があると赤字になります。結果的に、赤字経営を理由に物件を売却することにもなりかねません。物件を手放したくないからといって、赤字経営が続いている状況で子どもへ相続するのも避けたいところでしょう。
運用改善コンサルタントに相談するのもおすすめ
赤字経営が続くことを防ぐために、専門の運用改善子サルタントに相談してみてはいかがでしょうか。不動産経営においては、原因を解消すれば必ず問題が解決するとは限りません。そのため、専門知識を持つ専門機関に相談することが大切です。
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まとめ
ワンルームマンションの空室が目立つときは、原因を確認することが先決です。家賃が相場よりも極端に高い場合は、適正料金まで下げましょう。
ただし、家賃を下げるとローン返済に支障をきたす可能性があるため、管理面や防犯面を見直したり、リフォームやリノベーションをしたりすることが大切です。物件の価値を上げることで入居希望者が増えて、空室期間が短くなるでしょう。
それでも空室期間が短縮されなかったり、自分で対策することが難しかったりする場合は、専門コンサルタントに相談することをおすすめします。