家賃の値上げはできる？交渉するための正当な理由とリスクを解説 | イエリーチpicks

物件のオーナー向けに家賃の値上げ交渉方法やリスク、成功させるためのコツをまとめています。家賃の値上げは法的に問題ありませんが、実際に値上げするためには正当な理由と入居者の合意が必要です。失敗すると大きなトラブルや訴訟に発展するリスクもあるため慎重におこないましょう。

1 家賃の値上げ交渉は法律上問題なし
2 家賃の値上げ交渉に必要な正当な理由とは
3 家賃の値上げ交渉にはリスクもある
4 家賃の値上げ交渉で失敗しない方法
5 まとめ

オーナーが家賃の値上げをおこなうことはできますが、入居者の同意を得られないと値上げは難しいです。
家賃の値上げや交渉に失敗しないためには、値上げ交渉の正当な理由を理解して事前対策をおこなうことが大切です。

本記事は、下記のような方におすすめです。

家賃の値上げを検討している
家賃の値上げにどのようなリスクがあるか知りたい
家賃の値上げに失敗しない交渉方法が知りたい

本記事では、オーナー向けに家賃の値上げ交渉に関する正当な理由やリスク、失敗しない方法をまとめています。

家賃の値上げ交渉は法律上問題なし

家賃の値上げ交渉は法律で禁止されている行為ではありません。
しかし、借地借家法32条1項では家賃の値上げの正当事由として下記のような条件を定めています。

・近隣の似た物件と家賃が大きく異なる
・税金の負担が増えた
・経済事情が変わった

【参考】国土交通省-賃貸住賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律の解釈・運用の考え方（案）宅の管理業務等の適正化に関する法律の解釈・運用

家賃の値上げをおこなうためには法律が定める正当な理由が必要です。

家賃の値上げ交渉に必要な正当な理由とは

家賃の値上げ交渉をおこなうために必要となる正当な理由を下記の順番で解説します。

・家賃が相場を下回っている
・固定資産税が増加している
・物件にかかる管理費が上昇している

家賃が相場を下回っている

家賃が相場を下回っている場合は家賃の値上げ交渉が可能です。
相場を下回る例として、下記のようなパターンがあります。

・付近に商業施設が新しくできて近隣の家賃があがっている
・物価の高騰によって近隣の家賃があがっている
・もともとの家賃設定が相場を下回っていた

家賃は周辺の環境や経済に大きく左右されます。
そのため、周辺の物件にあわせて家賃の値上げをおこなうことは正当な理由といえます。

固定資産税が増加している

家賃の値上げをおこなうにあたって、固定資産税の増加も正当な理由です。
固定資産税は3年ごとに見直しがおこなわれており、その期間中に周辺の土地開発や商業施設ができた場合は、土地評価額があがって固定資産税も増加することがあります。

税金はオーナーがコントロールできる支払いではなく、物件を維持するために必要なコストのひとつです。
オーナーだけが負担するものではないため、上がった税金分を家賃に上乗せして請求することができます。

物件にかかる管理費が上昇している

物件の維持管理や修繕費、損害保険料などの管理費が上昇した場合も、家賃の値上げ交渉に正当な理由となります。

たとえば、共有部の破損や経年劣化によって大規模な修繕が必要になったケース、リフォームをおこなって多額の出費が発生するケースなどです。

リフォームに関しては物件の価値が高まるので、それに伴い家賃の値上げ交渉もできます。

家賃の値上げ交渉にはリスクもある

家賃の値上げ交渉には下記のようなリスクもあります。

・入居者が退去して空室が増える
・訴訟に発展する可能性がある
・法定更新になる
・支払いを拒否される

入居者が退去して空室が増える

家賃の値上げ交渉には、入居者が退去して空室が増えるリスクがあります。
なぜなら、家賃の負担を軽減するために、ほかの安い物件を探す入居者が増えるためです。
そのため、家賃の値上げに成功したことで増える家賃収入よりも、空室になることで被る損失の方が大きくなる可能性もあります。

また、空室になった場合は新しい入居者を探す必要が出てくるため、広告宣伝費がかかることもあります。
入居者の退去リスクも考えたうえで値上げ交渉をおこないましょう。

訴訟に発展する可能性がある

家賃の値上げ交渉のリスクは訴訟に発展する可能性があります。
交渉が決裂した場合は裁判所で手続きをして、調停で話し合いをおこなうこととなります。
しかし、調停でも話がまとまらない場合は訴訟問題に発展し、裁判で家賃の値上げの正当性が判断されることとなります。

家賃の値上げ交渉で裁判に発展するケースはまれです。
しかし、初期対応で入居者とトラブルになった場合や、契約書の記載内容に「家賃の値上げをしない」と記載されているような場合は、大きな問題に発展する可能性があります。

法定更新になる

家賃の値上げ交渉をおこなう時期が契約更新のタイミングと重なっていると、法定更新によって値上げができないケースもあります。
法定更新とは、何らかの理由で更新手続きがおこなわれなかった場合に、入居者が住まいを失うことがないように入居を継続できる法的措置です。

契約更新時に入居者から家賃の値上げに対して合意が得られないと、これまでと同じ条件で契約更新ができます。
家賃の値上げ交渉は、契約更新の時期を避けておこないましょう。

支払いを拒否される

家賃の値上げ交渉をしても支払いを拒否されるケースもあります。

なぜなら、入居者が家賃の値上げ交渉に対して拒否や交渉することは法的に認められているためです。
値上げをおこなうためには入居者の合意も必要となるため、拒否の姿勢を取られてしまうと交渉が進まなくなる可能性があります。

また、値上げ交渉をきっかけに家賃を滞納する入居者もいるため注意が必要です。
入居者に合意してもらうためにも、正当な理由をまとめて納得してもらえる説明ができるように準備しておきましょう。

家賃の値上げ交渉で失敗しない方法

家賃の値上げ交渉で失敗しないためにも、下記の4つを意識して交渉をおこないましょう。

・極端な値上げはしない
・早めに通知して説明をおこなう
・入居者にもメリットがある条件を追加する
・リノベーションやリフォームで物件の価値を高める

極端な値上げはしない

家賃の値上げ交渉で失敗しないためには極端な値上げはしないことです。
たとえば、所有物件の家賃が5万円、周辺の類似物件の家賃が6万円だったとします。
このケースだと、値上げしたあとの家賃は最大6万円以内に収めることがひとつの目安です。

上記と同じ条件で相場を無視して、7万円や8万円に値上げすることは極端な値上げといえます。
相場を大きく超える家賃に値上げすると入居者からの反発も大きくなり、トラブルや訴訟問題に発展する可能性もあるため注意しましょう。
理由にもとづいて、入居者が納得できる条件で値上げ交渉する必要があります。

早めに通知して説明をする

家賃の値上げ交渉をする際は、入居者に早めに通知して説明をしましょう。
家賃の値上げは、退去通知のように「〇〇か月以上前に知らせる」というルールはありません。
しかし、家賃の値上げを通知された入居者が住み続けるかを検討する時間は必要です。
家賃の値上げをおこなうタイミングの2～3ヶ月前には伝えることをおすすめします。

また、通知するときは口頭だけでなく書面でも告知しましょう。
重要な契約内容に関することなので、入居者にあとから「聞いていない」といわれることを避けるためにも書面通知は重要です。

入居者にもメリットがある条件を追加する

家賃の値上げ交渉で失敗しないためには、入居者にもメリットがある条件を追加するとよいでしょう。
たとえば、下記のような条件です。

・次回の更新料を無料にする
・無料Wi-Fiの環境を整備する
・宅配ロッカーを配置する

コストはかかるものの、空室になって家賃収入が入らないことに比べると特典をつけることは効果的といえます。
特典をつけることで、「物価や地価の上昇で家賃を上げなければならない状況ですが、その代わり無料Wi-Fiの環境を整備して通信費を抑えられるようにします」のように、入居者に対して交渉もしやすくなるでしょう。