「管理会社が仕事をしない！」オーナーの悩みを解決する手段

仕事をしない管理会社とは？そもそもどんな仕事をしているのか

まずは、基本的な管理会社の仕事を理解しておく必要があります。ここでは、代表的な管理会社の仕事について見ていきましょう。

入居者募集

管理会社の重要な仕事のひとつに、入居者募集があります。不動産投資でいちばん大切なことは、いかに入居者を絶やさないかということです。入居者がいるかいないかで当然、収支が大きく変わってきます。

管理会社は広告やチラシなどを使って入居者を募集しますが、もしも所有する物件に空室が続く場合は、客付けのために必要な活動をしていない可能性があります。入居者募集の状況を管理会社に確認しましょう。

入居者の対応

入居者の対応も管理会社の代表的な仕事のひとつです。騒音などの苦情や入居者同士のトラブル、設備故障への対応など、多岐にわたる対応をしています。

しかし、もしも管理会社が適切に対応していなければ、入居者がすぐに退去してしまうかもしれません。

不動産の収益を安定させるためには、入居者に長く住んでもらうことが必要不可欠です。入居者がすぐに入れ替わる場合は、その理由を管理会社に確認しましょう。

物件の維持管理

入居者に長く住んでもらうには、物件の維持管理も重要です。そのため、管理会社は清掃や設備の定期的な点検、退去後の原状回復、破損個所の修繕なども請け負っています。

物件の維持管理ができていないと、物件の耐久性にも影響を与え、後々修繕に大きな費用がかかる可能性がでてきます。

また、入居者が物件に不満や不安を感じ、最悪の場合、退去してしまうでしょう。入居希望者の内覧でも悪印象を与え、契約が成立しない可能性もあります。

オーナーへの定期報告や提案

ここまで「管理会社に確認すること」と記載しましたが、通常はオーナーから働きかけなくても、管理会社から収益維持や状況説明の報告書提出や説明があるのが一般的です。報告を怠っていると、「管理会社は仕事をしていないのでは？」と心配になってしまいますよね。

また、報告があったとしても、入居者の不満解消や空室解消のために家賃値下げを提案してくるなど、根拠のない提案が多い管理会社にも注意したほうが良いでしょう。

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こんな対応なら要注意！ほかにも気になる管理会社の対応

ここまで、管理会社の基本的な仕事を解説してきました。ここからは、管理会社の対応について気を付けるべき点を見ていきましょう。

連絡や返答が遅い・ない、約束を守れない

要注意な対応のひとつが、連絡がなかったり、約束が守れなかったりすることです。このような管理会社はオーナーに寄り添った対応をしているとはいえないでしょう。また、こういった不安を感じる対応は、オーナーだけではなく入居者も似た感情を抱くことになります。

不安を抱く対応は入居者に悪い印象を与え、退去をする可能性も考えられるでしょう。

態度が悪い

定期的な連絡があり、約束が守れている場合であっても、オーナーに対する態度が横着な管理会社は要注意です。

先に説明したようにオーナーだけでなく、入居者にも同じように態度が悪い可能性があります。また、入居者には顕著に態度が悪いこともあるため、すぐにクレームにつながってしまうでしょう。

このように管理会社の態度が悪いと口コミで悪い評判が広がってしまい、入居を躊躇う原因につながってしまいます。

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仕事をしない管理会社に委託するリスク

仕事をしていない管理会社に不動産の管理などを委託すると、さまざまな不利益を被ります。具体的なリスクは、以下のとおりです。

経営悪化

不動産のオーナーにとって、一番のリスクが経営の悪化です。不動産投資ではさまざまな経費がかかります。もちろん、銀行からの融資も返済しなくてはいけません。管理会社の仕事がずさんなせいで退去者が増え、収入が途絶えて経営が悪化すると融資の返済が滞り、物件を手放す危険性もでてきます。

物件の損傷が進み、費用負担増

対応の悪い管理会社であれば、物件の点検を怠っている危険性があります。修繕が必要な箇所があるのに放置されてしまうと、修繕費が膨らむことになるでしょう。

さらに、修繕が不足しているせいで入居者がケガをするなどのリスクが高まるので、費用面以外のトラブルも考えられます。

資産価値ダウンで売却が困難に

管理会社の管理が行き届かず物件の状態が悪くなると、物件自体の資産価値が下がります。そうなると入居者が減少するだけでなく、いざ物件の売却を考えたときに、買い手がつきにくくなるでしょう。

売却できたとしても、売却価格は考えていたよりも低くなる可能性が高くなります。

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どんな管理会社へ契約変更すべきか

依頼している管理会社が「仕事をしない会社だから契約を変更したい！」と考えたとき、どのような手順で変更手続きを行えば良いのでしょうか？

ここではどんな管理会社へ契約変更すれば良いかを見ていきましょう。

管理形態で選ぶ

管理会社は大きく分けて、プロパティマネジメントとビルマネジメントの2タイプがあります。

オーナー代行業務までを任せる場合はプロパティマネジメントを、建物管理だけで良いならビルマネジメントを行っている管理会社に依頼します。

提案力で選ぶ

「良い管理会社」とは、不動産運用を成功させてくれる会社です。

などのような対応をしてくれる管理会社であれば、真剣に不動産運用の成功を考えてくれる、良い管理会社といえます。

信頼性で選ぶ

管理会社と長く付き合っていくためには、第一に信頼のおける会社でなければいけません。レスポンスが速く、「募集・契約・退去・原状回復」が素早い会社であれば、信頼がおけ、長く付き合っていくことができるのではないでしょうか。

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管理会社の契約解除と変更手順

ここからは、現在依頼している管理会社の契約解除の方法と変更手順について見ていきましょう。

仕事をしない管理会社との契約解除パターン

管理会社を変更解除する方法には、次の3つがあります。

合意解除

合意解除とは、オーナーと管理会社の両者の合意の元で管理契約を解除する方法です。管理会社が契約解除を合意することは少ないので、多い解除方法ではありません。

約定解除

双方の同意がなく、一方的な意思表示で契約解除をする方法が約定解除です。実はこれが一般的な解除方法です。

通常、管理委託契約書では、少なくとも3ヶ月前に文書により解約の申し入れを行えば、契約の解除ができることになっています。この方法を使えば、管理会社の意志に関係なく管理契約を解除できます。

法定解除

管理会社が通常の管理業務ではありえない違反などをした場合には、債務不履行として、一方的な意思表示で契約解除ができます。これを法定解除といいます。しかし、法定解除での契約解除は多くはないでしょう。

管理会社変更の手順

管理会社の変更手順は、今の管理会社と契約を解除し、新管理会社と契約するだけです。新管理会社との契約の流れは、今の管理会社との契約と同じです。

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まとめ

仕事をしない管理会社に不動産管理を依頼すると、経営悪化や費用負担の増加、資産価値の低下により、不動産投資が困難になることさえあります。もちろん、入居者にとってもメリットがありません。

そのため、依頼している管理会社に少しでも不安がある場合は、被害が大きくなる前に、信頼できる管理会社への変更を考えましょう。