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空室対策に最適な「住宅セーフティネット」制度とは
子育て世代や低所得者、障がい者、被災者、外国人といった「住宅確保要配慮者」は増加する傾向にある一方、従来の住宅セーフティネットである「公営住宅」は大幅な増加が見込めていないのが現状です。
その一方で、入居者がいない「空き家」や「空室」は増加傾向にあります。それらを活用して住宅確保支援を行うことを目的に、2017年10月から新しい「住宅セーフティネット制度」がスタートしました。
住宅セーフティネット制度は、以下の2つの目的を持って改正されています。
住宅確保要配慮者の住宅確保のための支援
住宅確保要配慮者の入居を拒まない賃貸物件の提供
住宅セーフティネット制度は、以下の3種類の制度・支援がひとつになったものです。
住宅確保要配慮者向け賃貸住宅の登録制度
住宅確保要配慮者に対する入居支援
登録住宅の改修や入居者への経済的な支援
住宅探しに困っている人を支援する目的の制度ですが、賃貸住宅オーナーが利用することも可能です。特に「住宅確保要配慮者向け賃貸住宅の登録制度」と「登録住宅の改修や入居者への経済的な支援」を活用できることがメリットになります。
【賃貸マンションオーナーが制度を活用するメリット】
リフォーム・リノベーションの費用補助が受けられる
家賃の引き下げをしても補助金が受け取れる
空室対策の一環にできる
高齢者や外国人受け入れのノウハウが得られる
支援団体とのネットワークが得られる
出典：国土交通省ホームページ
住宅確保要配慮者向け賃貸住宅の登録制度
アパートやマンションなどの賃貸住宅のオーナーが、その物件を「住宅確保要配慮者の入居を拒まない住宅」として登録する制度のことです。
国土交通省の「セーフティネット住宅情報提供システム」に掲載されることで入居希望者に物件を周知できるため、空室対策として活用できるでしょう。
なお、「セーフティネット住宅情報提供システム」に登録するためには、以下の要件を満たした住宅であることが必要です。
【登録の要件】
床面積が25㎡以上あること
耐震性を有すること
便所・浴室などの設備が備えられていること
周辺の家賃相場と均衡を失しないこと
出典：東京都住宅政策本部
これらの基準は地方公共団体が「供給促進計画」を定めることによって変更することが可能です。
また、入居を拒まない範囲を限定することも可能です。「低所得者・被災者の入居は拒まない」等、細かく設定することもできるでしょう。
さらに、マンションなどの集合住宅の場合、住戸単位で登録可能です。
住宅確保要配慮者に対する入居支援
高齢者・障がい者などの「見守りが必要な住宅確保要配慮者」を支援するために、自治体が居住支援や生活支援を行うNPO法人を指定できる制度のことです。
家賃保証を行う業者も自治体が指定できます。ただし、家賃滞納などが起きた場合に家賃保証の会社の負担が軽減できるようにする必要があります。そこで、「住宅金融機構」が家賃保証をバックアップする制度もあわせて作られました。
登録住宅の改修や入居者への経済的な支援
住宅の情報が掲載されたとしても、それだけでは入居に結びつきません。住宅確保要配慮者は通常の家賃では入居できないことも多く、バリアフリー対応でないと生活が成り立たない場合もあります。
この課題を解決するため、「バリアフリー化」「家賃の引き下げ」に対して国や自治体から一定の補助が出されます。
住宅セーフティネット制度の対象となる工事と得られる補助金
住宅セーフティネット制度では、以下の改修工事を行った場合に国や自治体から補助金が支給されます。
【補助金支給の対象になる工事】
共同居住用住居への用途変更、間取り変更、耐震改修、バリアフリー改修、子育て世帯改修
居住に最低限必要な工事
居住支援協議会等が必要と認める改修工事
出典：「新たな住宅セーフティネット制度について」（国土交通省）
出典：国土交通省ホームページ
共同居住用住居への用途変更、間取り変更、耐震改修の工事など
共同居住用住居への用途変更、間取り変更、耐震改修の工事、バリアフリー改修、子育て世帯改修などに適用される補助金制度です。これらの改修工事を実施した場合、改修工事費用の「1/3」、最大で約100万の補助金が支給される制度です。
バリアフリー工事とは、手すりの設置や段差の解消・階段の改修・エレベータの設置などが該当します。
居住に最低限必要な工事
専門家によるインスペクション（住宅診断）によって「補修・改修が必要」と指摘された箇所の改修費用の1/3、最大50万円が補助の対象です。
居住支援協議会等が必要と認める改修工事
居住支援協議会等が「住宅確保要配慮者の住環境改善」のために必要と認めた改修工事に限り、工事費用の1/3（最大50万円）の補助金が支給されます。
住宅セーフティネット制度のデメリット・注意点
「広告」と「補助金」により空室対策に効果的な住宅セーフティネット制度ですが、オーナーが知っていくべきデメリット・注意点も存在します。
代表的なものとしては「住宅確保要配慮者を受け入れることでトラブルにつながる恐れがある」という点です。
【発生する可能性が高いトラブル】
・高齢者＝孤独死等の発生による資産価値低下
・低所得者＝家賃の未払いリスク
・外国人＝日本語が通じないことによる周辺住民とのトラブル
空室対策として制度の利用する際は、これらのデメリットが発生する可能性を必ず頭に入れておきましょう。
その他にもらえる空室対策の補助金制度
デメリット・注意点を考えた時に、「住宅セーフティネット制度が最適ではない」という考えにいたることもあるでしょう。
空室対策には、「住宅セーフティネット制度」以外にも活用できる補助金があります。代表的な制度としては「長期優良住宅化リフォーム制度」が挙げられます。
長期優良住宅化リフォーム補助金制度
省エネ・耐震・劣化対策等の一定の性能を有するようなリフォームを行った場合に、「長期優良住宅」に認定した上で補助金が支給される制度です。
補助金は工事費用の1/3、上限は原則として100万円、長期優良住宅（増改築）の場合は200万円です。
【補助を受けるための要件】
リフォーム工事前にインスペクション（建物現況調査）を受けること
一定の住宅性能を有するようにリフォーム工事を実施すること
リフォーム工事の履歴と維持保全計画を作成すること
出典：「長期優良住宅化リフォーム推進事業に関する説明資料」（国土交通省）
【補助率・限度額】
補助率：補助対象費用の1/3
補助限度額：リフォーム工事実施後の住宅性能に応じて100万円～250万円／戸
空室対策の補助金で困ったときは
「住宅セーフティネット制度」についての不明点は、地域ごとの「居住支援協議会相談が可能です。アドバイスによって支援制度を受けやすくなるでしょう。
一方、「空室対策全体を相談したい」と思った時には、別の相談先を見つける必要があります。住宅セーフティネット制度を活用しても、肝心の空室対策にならなければ意味がありません。不安がある場合は、不動産経営を熟知したスペシャリストに依頼することをおすすめします。
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まとめ
今回は空室対策に最適な「住宅セーフティネット制度」の概要と、そのほかの補助金制度について解説しました。空室対策でリフォームを考えているオーナーにとって、補助金が出る「住宅セーフティネット」は魅力的な制度です。国の制度を活用し、マンションの黒字化に役立てて下さい。
どうしても経営がうまくいかないときは、マンション投資・運用の専門家に相談してみて下さい。法律や税金・特例に強い専門家を選べば、空室対策と補助金の悩みを同時に解決することができるでしょう。