アパート経営にかかる維持費
賃貸アパートの経営が始まると、管理費をはじめとしてさまざまな維持費が発生します。甘く見積もると利益率の低下を招く可能性があるため、かかる費用を計画段階ですべて把握しておくことが大切です。また、現在アパート経営をしているオーナーは、具体的に使われている維持費を確認してみましょう。
修繕費用
アパートの周辺設備が破損した場合の修理代金のことです。築年数が経過するほどに高額な修繕費用が発生してしまいます。
新築などの築年数が浅い建物なら必要性は低いものの、築10年も経てば外壁などの大掛かりな修繕が発生します。その後も10年単位での修繕発生を見込んで、家賃収入の一部を積み立てておきましょう。
各種税金
アパートを経営するうえでは、維持費以外に税金の支払いも必要です。毎年発生する代表的な税金としては、固定資産税・都市計画税です。
1月1日に不動産を所有している人に発生する税金が固定資産税・都市計画税。アパートを購入した年ではなく、その翌年から納税がはじまります。
固定資産税・都市計画税の税額の計算方法を見ていきましょう。
・固定資産税の税額＝課税標準（固定資産税評価額）×標準税率1.4％
・都市計画税の税額＝課税標準（固定資産税評価額）×制限税率0.3％
固定資産税の1.4％は国が目安として定めているため一律ではなく、1.4％よりも高い税率を定めることも可能です。都市計画税も都市ごとに税率が異なりますが、0.3％が上限のため、それより高く設定されることはありません。
また、一定の条件を満たすアパートは「住宅用地の軽減措置」の対象になります。
【住宅用地の軽減措置】
| 区分 | 固定資産税 | 都市計画税 |
| 小規模住宅用地
（戸数×200㎡まで） |
1/6 | 1/3 |
| 一般住宅用地 | 1/3 | 2/3 |
出典：「固定資産税・都市計画税」（東京都主税局）
保険料
物件を購入したら、万が一の火災被害に備えて火災保険に加入が必須です。ローンの場合には義務になっている場合もあります。
地震に対する保険は火災保険に含まれないため、必要なら別で契約が必要です。保障を付けるほど保険料が高くなるものの、火災や地震が発生した場合には結果としてトータルの出費を大きく削減できます。
万が一に備え、火災保険・地震保険は充実した内容で契約しましょう。
ローンの支払い
アパートの購入は現金が足りないことが多くなるため、ある程度の現金とローンを併用して買うことになるでしょう。
ローンを組んだ場合はアパートの経営とローンの返済を同時に行うことになりますが、金利や借入金額、返済年数によって毎月の返済額に差が生じます。
ローンの金利から返済金額が決まるため、見込める収益を正確に計算して、ローンの返済によって赤字にならないようにする必要があります。
管理会社への管理費用
自分でアパートのすべてを管理するなら必要ありませんが、オーナーの多くは管理業務を管理会社に委託します。
管理会社によっても費用はさまざまですが、一般的には毎月の家賃収入の5％が相場といわれていまます。
業務は共用部分の清掃や電球交換などのメンテナンス、契約更新の手続きなど多岐に渡ります。自分ですべての業務を行うのは難しいため、必要なコストとして最初から資金計画に組み込んでおきましょう。
アパート経営を行う上で気を付けるべきリスク
前述した通り、アパート経営では、毎月発生する管理費や維持費など、コストについて正確に把握しておく必要があります。
一方で、たとえコストが一定であったとしても、収益が下がれば赤字に転落してしまう可能性も考慮しておかなくてはなりません。
経営を続けていくうちにアパートが老朽化し、当初と同じような収入が入ってこなくなるなど、「リスク」についても理解しておきましょう。
アパートを経営するにあたって、知っておくべき代表的なリスクは以下のとおりです。
・空室リスク
・家賃滞納リスク
・災害リスク
・金利上昇リスク
この項では、それぞれのリスクについて解説します。
空室リスク
アパート経営において黒字を維持するためには、入居率をできるだけ高く保っておくことが大切です。家賃収入が下がっても維持費は固定なため、空室率が上がるほど赤字に転落するリスクが高まります。
家賃滞納リスク
入居者はいるのに、家賃滞納により収入が入ってこないケースもあります。
単なる支払い忘れや一時的な支払い不能であれば、注意喚起すれば再び支払われることもありますが、そもそも払う気がない入居者の場合は、最終的に裁判になることもあります。
そうなった場合、回収までに相当の期間を要してしまい、退去が完了するまでは新しい入居者を募集することもできません。
入居前の審査基準を明確にするなど、管理会社と連携して家賃滞納を発生させない仕組み作りが必要です。
災害リスク
アパート経営をしていく上で、火災や地震が発生するリスクは常につきまといます。
災害によってアパートが倒壊してしまえば、資産そのものがなくなってしまうこともあります。
災害は日本中どこでも発生する可能性があるので、常に災害を意識した対策を講じておく必要があります。
もしも災害に遭ってしまった場合、投資アパートなどの賃貸物件は「災害生活再建支援法」の適用対象外のため、自力で再建させなければいけません。
火災保険への加入はもちろん、入居者へ家財保険への加入を促すことも検討します。
金利上昇リスク
不動産投資を始めるときですが、ほとんどのオーナーはローンを組んだことでしょう。
その際、固定金利ではなく「変動金利」を選んでいた場合は、金利の上昇によって返済額が上がってしまうリスクがあります。
毎月の返済額の上昇は、キャッシュフローの悪化を招きます。
「固定金利の期間を延長する」「繰り上げ返済で返済期間を短くする」など、今後の金利上昇を見込んだ対策が必要です。
アパート経営で失敗しない方法
アパートの経営を成功させるポイントは、キャッシュフローに余裕を持って黒字を継続していくことです。この項では、安定経営をするために欠かせないポイント・考え方を紹介します。
アパート経営でかかる費用の把握
アパートの購入計画を立てる際は、かかる費用を正確に把握することが重要になります。修繕などに関する費用や固定資産税などの税金を甘く見積もってしまうと、当初の黒字計画とは大きくかけ離れた赤字を計上する可能性があるためです。
中古の投資物件を購入する場合は、設備に不具合はないのか、修繕履歴の状況はどうなのか、敷金はどの程度プールされているのかを確認しましょう。
新築にも中古にも共通するのは、「物件購入の検討時点で、できる限り多めに見積もっておく」ことです。実際の運用開始後は、家賃収入の一部を生活費や収入とは別に修繕費用として積み立てておくことを忘れないようにしましょう。
管理会社に相談
アパート経営では、業務を委託している管理会社の良し悪しでも経営に影響を与えます。管理が行き届いている清潔なアパートなら入居率の向上が見込めるほか、優秀な管理会社なら入居者とのトラブルを迅速に対応・解決してくれるでしょう。
不動産運用にはさまざまな費用がかかります。コストが収益を上回れば赤字になってしまう可能性も。理想の収支を叶えるためには、投資用ワンルームの資産管理プラットホーム「イエリーチ」のご活用がおすすめです。
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まとめ
今回は、アパート経営に必要な初期費用や維持費を紹介しました。実際の運用は計画と同じキャッシュフローにならないことの方が多いため、必要な維持費はできるだけ多めに計画に含めておくことをおすすめします。