投資用マンションを家族に内緒で売る方法とコツ
家族に内緒で投資用マンションを売るためには、注意しなければならない点がひとつあります。それは、売却を依頼する不動産会社の種類です。
不動産会社は大きく「売買仲介会社」と「買取会社」の2種類に分けられ、それぞれにメリットやデメリットがあります。
ここでは、売買仲介会社と買取会社それぞれについて、投資用マンションを家族に内緒で売る方法とコツを見ていきましょう。
不動産売買仲介会社に依頼する
不動産売買仲介会社とは、売り手と買い手の間に入り、売買を仲介する不動産会社のことです。広告の掲載や買い手との交渉などは、不動産売買仲介会社が行います。売り手と買い手の間で売買契約が成立すれば、売り手は仲介会社に仲介手数料を支払います。
投資用マンションの場合、オーナーが住んでいる地域と物件のある地域が離れていることも多いでしょう。物件のある地域が遠方であれば、ネットやチラシなどの広告に掲載されても家族が気付くリスクは低いと考えられます。
不動産売買仲介会社に依頼する場合のメリットやデメリットには、次のようなものがあります。
メリット１．買取よりも価格が高くなりやすい
不動産売買仲介会社に依頼する場合と、買取会社に依頼する場合では、通常、仲介会社に依頼したほうが売却価格は高くなります。
これは、買取会社は買い取った物件を第三者に売却して利益を得たり、買い取った物件に手を加えて賃貸したりすることで利益を得るビジネスモデルのためです。買取会社が利益を大きくするには、購入価格を低く抑える必要があるのです。
仲介会社の場合は、売買契約が高値で成立すればその分手数料を得ることができるため、売却価格を低く抑える必要がありません。
メリット２．面倒なプロセスを業者に任せられる
投資用マンションの売却では、多くの手続きを行う必要があります。たとえば、購入者を募集するための広告の掲載や購入希望者との交渉、契約時の売買契約書の作成、ローン残高がある場合の抵当権抹消登記などがあります。
これらの手続きは、自分で行うのには専門知識が必要だったり、手間や労力が必要であったりと大きな負担がかかります。しかし不動産売買仲介会社に依頼すれば、これらの面倒なプロセスを業者が行ってくれるので安心です。
デメリット１．売却までに時間がかかる
不動産売買仲介会社に依頼する場合のデメリットのひとつに、売却までに時間がかかることが挙げられます。
投資用マンションを第三者に売却する場合、すぐに売却できるというものではありません。まずは売却価格を決定し、そこから購入者を広告などで募集します。購入者がすぐに見つかることもありますが、なかなか現れない場合には売却価格などの条件面を見直し、再度募集をかけなければいけません。そうなると、売却までの時間が長くなります。
デメリット２．瑕疵担保責任を負う
瑕疵担保責任とは、売却された不動産に瑕疵（欠陥）があった場合、売り手が負う責任のことです。たとえば、不動産売却後に物件の雨漏りなどが発覚した場合は、瑕疵担保責任により売り手が修理代金を保障します。
ただし、瑕疵担保責任を免責にすることを特約として売買する場合は、瑕疵が発覚しても瑕疵担保責任を負う必要はありません。
※2020年4月の民法改正によって、瑕疵担保責任は「契約者不適合責任」に変更されました。
出典：「住宅業界に関連する民法改正の主要ポイント」（国土交通省）
不動産買取会社に依頼する
不動産買取会社とは、不動産を売り手から直接買い取ることができる会社のことです。不動産買取会社は、仲介会社のように売り手と買い手の間に入るのではなく、投資用マンションのオーナーから直接、不動産を買い取ります。
不動産買取会社に依頼する場合のメリットとデメリットには、次のようなものがあります。
メリット1．すぐに売却しやすい
不動産買取会社は、買い手を募集する必要がないため、売却金額などの条件がまとまれば比較的早く売却できます。
メリット２．瑕疵担保責任を負わない
前述した瑕疵担保責任は、あくまでも「第三者同士の取引」の場合です。不動産買取会社が買い手の場合は、買取会社自らが物件の確認などできるので、売り手が瑕疵担保責任を負う必要はありません。
デメリット１．買取価格が仲介より安くなる
不動産売買仲介会社に依頼する場合でもふれましたが、不動産買取会社が利益をあげるためには、物件の購入価格を抑える必要があります。そのため、一般的には買取価格が仲介会社より安くなります。
デメリット２．大手企業が少ない
不動産買取会社のデメリットのひとつに、買取会社には大手企業が少ないということがあります。不動産売買仲介会社は大手企業が多く、専門知識の高いスタッフも多くいます。
その一方、不動産買取会社は大手企業が少ないため、仲介会社に比べてスタッフの知識に幅がある可能性があります。
複数の業者に査定してもらう
物件の種類や地域によって、取り扱いに得手不得手がある不動産会社も存在します。そのため、会社ごとに査定金額が異なることも多いです。
そこで、少しでも高値で売却できるように複数の会社に査定してもらいます。複数の会社に査定を依頼することで、売却価格を決める際の相場感を知ることができます。
査定の内容を複数の会社に聞くことで、査定を正しくできているかどうかが分かり、投資用物件の売買を熟知した会社を選ぶこともできます。
もちろん、査定を依頼する際は不動産会社に「家族に知られたくない」という事情を伝えておきましょう。
家族に内緒で売るための注意点
ここまでは、投資用マンションを売却する方法について紹介しました。ここからは、家族に内緒で売るときの注意点について見ていきましょう。
ローンや税金を滞納しない
投資用マンションの所有が家族にばれる原因のひとつが、金融機関や役所などから送られてくる郵便物です。ローンや固定資産税などの支払いが滞れば督促状が届くため、家族にばれる可能性が高くなります。
また、滞納のせいで投資物件だけでなく「所有する自宅まで差し押さえ」ということにもなれば、家族に大きな迷惑をかけてしまいます。ローンや固定資産税の支払いが苦しいと感じ始めたら、滞納しないうちに内緒で売る算段を始めた方が良いでしょう。
確定申告でバレないようにする
確定申告も、投資用マンションを所有していることが家族にばれる原因のひとつです。毎年の家賃収入についての確定申告であれば、普段から気を付けている人であれば問題ないかもしれません。
しかしマンションを売却した場合、確定申告書類作成などで税務署へ行くところを見られたり、必要書類が自宅に郵送されて来たりすることでばれてしまう可能性があります。
確定申告はe-taxや郵送での申告も可能です。書類でばれるのを回避するためにも積極的に利用しましょう。マンションの売却をした場合の確定申告の手続きも、毎年の家賃収入と同じく翌年の2月16日～3月15日までの間です。
さらに、譲渡所得の申告書が送付されてくる可能性があることも注意が必要です。投資用マンションを売却して利益が出たら、確定申告と納税が必要となります。
売却で損失が出た場合は、譲渡所得についての申告は必ずしも必要ではありませんが、税金の各種特例を受ける場合は申告が必要です。
これらマンション売却における申告について不明な点がある場合は、専門家に相談した方が良いでしょう。
家族との共有名義・家族が連帯保証人の場合は内緒で売却できない
共有名義の投資用マンションは、家族に内緒で売却することはできません。共有名義のものを売却する場合は、共同名義者である家族の承諾が必要です。
また、家族がローンの連帯保証人となっている場合も同様に、同意を得なければ売却できません。売却額がローンの残債を下回った場合は、自分の貯金などのお金で差額を返済する必要があります。しかし、残債の支払いができない場合は連帯保証人になった家族が差額を返済しなければなりません。
返済ができなければ連帯保証人の信用情報に傷がつく、最悪の場合自己破産になるなどのケースもあります。この場合は売却前に家族に相談しておきましょう。
ワンルームマンションのお悩みはイエリーチへ
「家族に内緒で売却したい」といったことをはじめ、投資用マンションのオーナーには多くの悩みがつきものです。しかし、相談する人がいなくて一人で悩んでいるオーナーも多いでしょう。
そんなときにはイエリーチを利用してみてください。イエリーチは不動産の市場価格査定や売却シミュレーションなどができる、投資用不動産に特化したサービスです。保有している不動産を登録しておけば、不動産を一覧表示してリアルな収支状況を把握することもできます。ネット上で利用するツールなので、家族にバレることもありません。
まとめ
投資用マンションは、場合にもよりますが家族に内緒で売却することは可能です。しかし、そのためにはいくつか注意しないとならない点もあります。専門知識の豊富な不動産会社に任せることで、安心して売却を済ませられるでしょう。
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